LG Berlin Urteil vom 27.03.2003 - 62 S 377/02

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Anforderungen an die Mieterhöhung mit Erhöhungsbetrag und begehrter neuer Miete

Orientierungssatz

Der Vermieter hat im Mieterhöhungsverfahren gegen den Mieter einen Anspruch auf Zustimmung zum Endbetrag der begehrten Miete und nicht nur auf Zustimmung zum Erhöhungsbetrag. Die Angabe des Betrages, um welchen die Miete erhöht werden soll, beschreibt aber den Umfang des geltend gemachten Anspruchs des Vermieters und gehört zum Inhalt eines formgültigen Mieterhöhungsverlangens.

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 17. Oktober 2002 verkündete Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg - 2 C 585/01 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs.1 Satz 1 Nr.1 ZPO Bezug genommen. Von der Darstellung des Tatbestandes wird im Übrigen gemäß §§ 540 Abs.2, 313a Abs.1 Satz 1 ZPO abgesehen.

A. Die Berufung der Klägerin ist statthaft und zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 511, 513, 517, 519, 520 ZPO).

B. In der Sache hat die Berufung jedoch keinen Erfolg.

I. Die Klägerin hat gegen die Beklagten über die amtsgerichtliche Entscheidung hinaus keinen weiteren Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete gemäß § 2 Abs.1 MHG.

Die Kammer geht nach Aufgabe ihrer früheren Rechtsprechung in zuletzt ständiger Rechtsprechung davon aus, dass der Vermieter im Verfahren nach § 2 MHG gegen den Mieter einen Anspruch auf Zustimmung zum Endbetrag der begehrten Miete und nicht nur auf Zustimmung zum Erhöhungsbetrag hat (vergl. KG GE 1997, 1097; OLG Frankfurt / Main GE 2001, 695). Insoweit ist im Rahmen des Zustimmungsverlangens nach § 2 MHG die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung der Klägerin nach § 3 MHG vom 31. August 1999 (Bd.1, Bl.13 ff. d.A.) zu prüfen, da sich daraus ein Teil des hier geforderten Mietzinses ergeben soll.

Der Überprüfung steht auch nicht das rechtskräftige Urteil des Amtsgerichts Mitte - 21 C 62 / 00 - vom 25. August 2000 (in Kopie Bd.1, Bl.53 d.A.) entgegen. Da das Amtsgericht die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 2 MHG dort mit der Begründung, es fehle an einem wirksamen Mieterhöhungsverlangen und damit an der Einhaltung der Klagefrist, als unzulässig abgewiesen hat, erstreckt sich die Rechtskraftwirkung auch nur hierauf. Die Bezeichnung der Mieterhöhungserklärung vom 31. August 1999 als unwirksam, ist lediglich Vorfrage, die nicht an der Rechtskraft teilnimmt.

Bei Zugang des Mieterhöhungsverlangens vom 27. Juni 2001 (Bd.1, Bl.20 d.A.) Ende Juni 2001 betrug die Nettokaltmiete lediglich 291,81 DM, denn die klägerische Mieterhöhungserklärung vom 31. August 1999 ist insgesamt unwirksam. Die Ansicht des Amtsgerichts, der Modernisierungszuschlag habe nicht erhoben werden dürfen, weil die Klägerin die Kosten von der Grundstückserwerberin erhalte, ist zwar unzutreffend. Die Klägerin ist Vermieterin und hat die Maßnahmen auf ihre Kosten durchgeführt. Ihr Innenverhältnis zum Erwerber interessiert nicht. Eine wirksame Mieterhöhungserklärung setzt jedoch voraus, dass sich auch der wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildete Mieter aus der Erläuterung nach § 3 Abs.3 Satz 2 MHG selbst ein hinreichend deutliches Bild über die Berechtigung der Mieterhöhung machen kann. Ihm muss allein aufgrund der Erhöhungserklärung eine Plausibilitätsprüfung der aufgewendeten Kosten und der Aufteilung der Kosten auf seine Wohnung möglich sein (LG Berlin MM 1992, 68, 69; MM 1994, 326; GE 1997, 1579). Hierbei muss der Erhöhungsbetrag auf Grund der durch die Modernisierungsarbeiten entstandenen Kosten berechnet werden (LG Berlin GE 1991, 629). Führt der Vermieter Maßnahmen durch, die zum Teil Modernisierung zum Teil aber Instandsetzung darstellen, so dürfen die durch Instandsetzung verursachten anteiligen Kosten nicht gemäß § 3 MHG umgelegt werden. In einem solchen Falle sind die Instandsetzungskosten von den insgesamt angefallenen Kosten der Maßnahme abzuziehen, lediglich der verbleibende Rest berechtigt die Mieterhöhung gemäß § 3 MHG(OLG Celle GE 1981, 975; HansOLG Hamburg GE 1982, 1077). Diese Instandsetzungskosten sind jedoch konkret zu berechnen und in der Mieterhöhungserklärung aufgeschlüsselt und nachvollziehbar darzulegen. Die Angabe einer Quote oder eines nicht näher begründeten Betrags ist nicht ausreichend; vielmehr müssen die notwendigen Instandsetzungskosten konkret errechnet werden (LG Berlin MM 2001, 401 f.). Hierzu hat der Vermieter den Instandsetzungsbedarf gegebenenfalls vor Beginn der Maßnahmen feststellen und die für diese Instandsetzung erforderlichen Kosten ermitteln müssen (LG Berlin GE 1997, 1469), und zwar nicht nur pauschal insgesamt für die im Briefkopf der Erhöhungserklärung genannten diversen Häuser sondern gesondert nach den einzelnen Wohnhäusern. Bei - wie vorliegend - umfangreichen Modernisierungsarbeiten müssen zudem die Kosten auch nach den einzelnen Gewerken aufgeschlüsselt werden (LG B...