LG Berlin Urteil vom 23.09.2014 - 55 S 89/13 WEG

Verfahrensgang

AG Berlin-Mitte (Aktenzeichen 22 C 58/12)

Tenor

1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Mitte – 22 C 58/12 – abgeändert:

Der Beklagte wird verurteilt, es zu unterlassen, selbst oder durch Dritte die Wohnungseigentumseinheiten Nr. 3, 7 und 10 der Wohnungseigentumsanlage … in … an täglich oder wöchentlich wechselnde Personen zu überlassen.

Dem Beklagten wird für den Fall der Zuwiderhandlung ein Ordnungsgeld bis zum 250.000,– EUR und/oder Ordnungshaft bis zu 6 Monaten angedroht.

2. Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen hat der Beklagte zu tragen.

3. Dieses Urteil sowie das Urteil des Amtsgerichts Mitte vom 14.02.2013 – 22 C 58/12 – sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

I.

Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß den §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

II.

Die Berufung der Klägerin ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden (§§ 517, 519, 520 ZPO).

Sie hat in der Sache auch Erfolg.

Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Unterlassung, selbst oder durch Dritte die Wohnungseigentumseinheiten Nr. 3, 7 und 10 der streitgegenständlichen Wohnungseigentumsanlage an täglich oder wöchentlich wechselnde Personen zu überlassen, gemäß § 1004 Abs. 1 BGB i. V. m. § 15 Abs. 3 WEG zu.

a.

Voranzuschicken ist, dass es nicht schon an der im Rahmen von § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB erforderlichen Wiederholungsgefahr fehlt, weil der Beklagte einwendet, er würde doch ohnehin nur für längere Zeiträume als im Beschluss vom 31.05.2010 untersagt vermieten. In erster Instanz hat er noch vorgetragen (s. Schriftsatz vom 22.01.2013), dass er an wechselnde Personen vermiete, wenn auch häufiger längerfristig. Darüber hinaus hat er im selben Schriftsatz betont, es sei im Hinblick auf seine Einkünfte gerade wichtig, ihm die Möglichkeit einer Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Personen weiter zu ermöglichen. Er hat also die Behauptung der Klägerin zu kurzfristigen Vermietungen, ob sie nun in der Vergangenheit stattgefunden haben oder zumindest beabsichtigt sind, gerade bestätigt. Sofern er hiervon in zweiter Instanz abrücken will, ist dies nach § 531 Abs. 2 ZPO nicht zu berücksichtigen.

Ob er gegenwärtig tatsächlich eine solche kurzfristige Vermietung vornimmt, ist im Übrigen unerheblich. Die Wiederholungsgefahr nach § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB verlangt lediglich die objektive ernstliche Besorgnis weiterer Störungen. Dafür reicht aber die vorangegangene rechtswidrige Störung aus, die eine tatsächliche Vermutung für die Wiederholungsgefahr begründet (vgl. Palandt-Bassenge, 73. Aufl., § 1004 BGB Rn. 32). Im Übrigen würde sogar eine erstmals ernsthaft drohende Beeinträchtigung genügen (a. a. O.), die hier nach Auffassung der Kammer schon wegen der Annoncierung der Wohnungen als Ferienunterkunft ohne zeitliche Vorgabe gegeben ist.

b.

Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 31.05.2010 zu TOP 9 (Vermietung von Ferienwohnungen) ist nicht nichtig.

aa.

In dem genannten Beschluss haben die Eigentümer eine Gebrauchsregelung getroffen, wonach die Eigentumswohnungseinheiten nicht an tägliche oder wöchentlich wechselnde Personen entgeltlich überlassen werden dürfen. Der vorliegende Beschluss ist bestandskräftig. Nichtigkeitsgründe vermag die Kammer entgegen der Auffassung des Amtsgerichts nicht zu erkennen. Ein Verstoß gegen das Gebot der inhaltlichen Klarheit und Bestimmtheit führt erst dann zur Nichtigkeit, wenn eine durchführbare Regelung nicht mehr feststellbar ist, also etwa inhaltliche Widersprüchlichkeiten vorliegen (vgl. Bärmann-Merle, 11. Aufl., § 23 WEG Rn. 148). Entsprechende gravierende Mängel weist die Beschlussfassung vorliegend nicht auf.

Zwar wäre es zweifellos möglich gewesen, das von den Eigentümern offenbar angestrebte Ergebnis, eine Vermietung nur ab zwei Wochen zu gestatten, einfacher und klarer zu formulieren als geschehen. Bei Auslegung des Beschlusstextes, wie sie vom Gericht entsprechend der Regelungen der §§ 133, 157 BGB vorgenommen werden darf (vgl. Bärmann-Merle, § 23 WEG Rn. 51), ist der dann tatsächlich gefasste Beschluss jedoch unschwer dahin zu interpretieren, dass eine Vermietung zu unterbleiben hat, bei welcher der Mieter bereits nach einigen Tagen (bis zu einer Woche) oder nach einer Woche schon wieder wechselt. Letztlich muss eine Vermietung also mindestens zwei Wochen umfassen. Vom Standpunkt eines objektiven Betrachters aus ist der Beschlussinhalt somit bestimmt oder zumindest bestimmbar.

bb.

Weiter fehlte es den Eigentümern nicht an der Beschlusskompetenz.

Aufgrund des Urteils des BGH vom 15.01.2010 (V ZR 72/09) steht nunmehr fest, dass die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste – auch dort wurde also diese Formulierung gebraucht, ohne dass dies der BGH beanstandet hätte – Teil der zulässigen Wohnnutzung ist und einem Eigentümer nicht im Beschlusswege untersagt werden kann. Ein entsprechend gefasster Beschluss wäre demgem...