LG Berlin Urteil vom 21.02.2012 - 63 S 251/11

Verfahrensgang

AG Berlin-Schöneberg (Entscheidung vom 04.03.2011; Aktenzeichen 19 C 532/08)

Tenor

• 1.

  Auf die Berufung des Klägers wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen das am 04.03.2011 verkündete Schlussurteil des Amtsgerichts Schöneberg - 19 C 532/08 - abgeändert und neu gefasst:

  Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 4.279,05 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 600,95 EUR vom 06.10.2008 bis zum 03.06.2009, aus 420,00 EUR vom 06.10.2008 bis zum 11.01.2010, aus 39,05 EUR seit dem 06.10.2008 und aus jeweils 1.060,00 EUR seit dem 06.11.2008, 06.12.2008, 06.02.2009 und 06.03.2009 zu zahlen.

  Der Kläger wird verurteilt, an die Beklagte 310,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.12.2009 zu zahlen.

  Im Übrigen werden Klage und Widerklage abgewiesen.

• 2.

  Von den Kosten des Rechtsstreits 1. Instanz tragen der Kläger 23% und die Beklagte 77%.

  Die Kosten des Rechtsstreits 2. Instanz trägt die Beklagte.

• 3.

  Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Von einer Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen wird gem. §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

II.

1. Die statthafte (§ 511 Abs. 1 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende (§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), form- sowie fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 517, 519, 520 ZPO) Berufung ist zulässig.

2. Die Berufung hat in der Sache zum Teil Erfolg.

Dem Kläger stand zunächst ein Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung rückständiger Mieten für die Monate Oktober 2008 bis März 2009 in Höhe von insgesamt 5.300,00 EUR zu:

	Soll	gez.	Rest
Okt 08	1.060,00 EUR	0,00 EUR	1.060,00 EUR
Nov 08	1.060,00 EUR	0,00 EUR	1.060,00 EUR
Dez 08	1.060,00 EUR	0,00 EUR	1.060,00 EUR
Jan 09	1.060,00 EUR	1.060,00 EUR	0,00 EUR
Feb 09	1.060,00 EUR	0,00 EUR	1.060,00 EUR
Mrz 09	1.060,00 EUR	0,00 EUR	1.060,00 EUR
		Summe	5.300,00 EUR

Die Miete war auf 1.060,00 EUR (etwa um 10%) gemindert aufgrund der erheblichen Feuchtigkeitsbelastung in der von der Beklagten gemieteten Wohnung. Nach den Feststellungen des von der Beklagten eingereichten Privatgutachtens ist davon auszugehen, dass verschiedene Wände vorwiegend im Souterrain aufgrund baulicher Mängel nass waren und die Nässe bereits zu Folgeschäden in Form eines beschädigten Bodens, abblätternder Farbe, gelösten Putzes und verfaulender Holzleisten geführt hat. Insofern erscheint auch der von der Beklagten beschriebene moderige Geruch nachvollziehbar. Der Kläger hat diese Mängel nicht erheblich bestritten. Soweit er vorträgt, dass bei einem Besichtigungsterminen am 02.10.2008 eine Mitarbeiterin der Hausverwaltung im Souterrain einen geringfügigen Schimmelschaden lediglich in der Küche habe feststellen können, betrifft dies nur einen geringen Teil der geltend gemachten Mängel; Feuchtigkeitsmessungen hat die Mitarbeiterin soweit ersichtlich nicht vorgenommen.

Eine höhere Minderung kommt jedoch nicht in Betracht. Auch die Beklagte geht in ihren außerprozessualen Schreiben vom 11.10.2006 und vom 11.12.2008 davon aus, dass die Miete gemäß § 536 BGB um 10% bzw. auf 1.060,00 EUR gemindert ist. Insbesondere kann entgegen der Auffassung des Amtsgerichts nicht davon ausgegangen werden, dass die Miete um 100% gemindert war. Soweit der Sachverständige auf Seite 6 seines Gutachtens erwähnt, dass "die Wohnung nicht bewohnbar" gewesen sei, ist diese Schlussfolgerung auch dann nicht nachvollziehbar, wenn man die tatsächlichen Feststellungen des Sachverständigen zu den vorgefundenen Mängeln der Wohnung zugrunde legt. Auch wenn die Mängel die Erheblichkeitsschwelle des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB überschreiten, handelt es sich - von dem moderigen Geruch abgesehen - vorwiegend um optische Mängel, die nicht dazu führen, dass die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch vollständig aufgehoben wäre. Zudem beziehen sich die Mängel vorwiegend nur auf den Souterrainbereich der Wohnung, wobei sich dem Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 25.08.2008 entnehmen lässt, dass dem moderigen Geruch durch Lüften begegnet werden konnte. Im Erdgeschoss hat der Sachverständige lediglich ein Putzschaden an der Decke des kleinen Zimmers festgestellt.

Auch für November 2008 kommt im Hinblick auf die von der Beklagten durchgeführten Arbeiten am Laminatboden keine höhere Minderung in Betracht. Wie sich dem außergerichtlichen Schreiben der Beklagten vom 25.08.2008 entnehmen lässt, hatte die Beklagte den beschädigten alten Laminatboden auf eigene Kosten verlegt. Dieser war daher nicht Gegenstand des Mietvertrages, weshalb eine Neuverlegung dieses Bodens nicht den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache beeinflusste.

Der Minderung steht auch nicht eine vom Kläger behauptete Verweigerung der Instandsetzung durch die Beklagte am 09.09.2008 entgegen. Zwar steht es grundsätzlich dem Vermieter frei, auf welche Art und Weise er einen Mangel beseitigt, doch bestehen im Hinblick auf das Ersch...