LG Berlin Urteil vom 19.04.2002 - 63 S 239/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Modernisierung durch Einbau eines Fahrstuhls. Wohnraummiete: Zumutbarkeitsgrenze für Modernisierungs-Mieterhöhung

Orientierungssatz

1. Der Einbau eines Fahrstuhls stellt bei einem Gebäude mit 4 Obergeschossen zuzüglich Dachgeschoss eine bauliche Maßnahme dar, die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert. Dabei ist es unbeachtlich, daß der Fahrstuhl auf den halben Stockwerken und nicht auf der Ebene der Wohnungen hält.

2. Eine die Zumutbarkeitsgrenze des § 541b Abs. 1 BGB in der Fassung vom 21. Juli 1993 überschreitende Gesamtmiete einschließlich des Modernisierungszuschlages und des erhöhten Betriebskostenanteils ist in der Regel erst dann anzunehmen, wenn diese einen Prozentsatz von 20% bis 30% des Nettoeinkommens überschreitet, wobei es sich dabei nicht um eine starre Grenze handelt.

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das am 7. Mai 2001 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg - 102 C 53/01 - wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Tatbestand

Von der Darstellung eines Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO a.F. in Verbindung mit § 26 Nr. 5 EGZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die Berufung wahrt die Formen und Fristen der §§ 516, 518, 519 ZPO a.F. in Verbindung mit § 26 Nr. 5 EGZPO. Sie ist gemäß §§ 511, 511 a ZPO a.F. zulässig, aber aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung, auf welche die Kammer gemäß § 543 Abs. 1 ZPO a.F. Bezug nimmt, und die auch durch das Berufungsvorbringen nicht entkräftet werden, nach Maßgabe der übereinstimmenden teilweisen Erledigung der Hauptsache unbegründet.

Die Kläger haben einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Nettokaltmieten für Januar und Februar 2001 in Höhe von jeweils 132,23 DM (264,46 DM) gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Denn die Mieterhöhung vom 27. November 2000 zum 1. Januar 2001 ist gemäß § 3 MHG in Verbindung mit Art. 229 Abs. 1 Ziff. 2 EGBGB wirksam. Sie ist formell aus den Gründen der angefochtenen Entscheidung nicht zu beanstanden. Insbesondere stellt der Einbau des Fahrstuhls bei einem Gebäude mit 4 Obergeschossen zuzüglich Dachgeschoß eine bauliche Maßnahme dar, die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert (LG Berlin NJW-RR 1997, 520). Daran ändert es nichts, dass der Beklagte subjektiv die Verbesserung für nicht gegeben erachtet, da es auf einen objektiven Maßstab ankommt. Ferner ist es unbeachtlich, dass der Fahrstuhl auf den halben Stockwerken und nicht auf der Ebene der Wohnungen hält (LG Berlin NJW-MietR 1997, 145; GE 1996, 1555).

Entgegen der Auffassung des Beklagten sind die Voraussetzungen für das Vorliegen einer sozialen Härte in Rahmen der gemäß § 541b Abs. 1 BGB a.F. auch im Erhöhungsprozeß durchzuführenden Interessenabwägung nicht dargetan und die Modernisierungsmaßnahme war danach vom Beklagten zu dulden. Eine die Zumutbarkeitsgrenze überschreitende Gesamtmiete einschließlich des Modernisierungszuschlages und des erhöhten Betriebskostenanteils ist in der Regel erst dann anzunehmen, wenn diese einen Prozentsatz von 20% bis 30% des Nettoeinkommens überschreitet, wobei es sich dabei nicht um eine starre Grenze handelt (LG Berlin GE 1990, 497; MM 1994, 102). Als Einkommen ist dabei der - wenn auch fiktive - Wohngeldanspruch mit zu berücksichtigen (KG - Rechtsentscheid - GE 1982, 701). Das Nettoeinkommen des Mieters ist im Prozeß glaubhaft zu machen, wenn eine soziale Härte eingewandt wird. Vorliegend hat der Beklagte auch in der Berufungsinstanz sein Nettoeinkommen einschließlich seines fiktiven Wohngeldanspruches nicht glaubhaft gemacht und somit dargelegt, dass die Mieterhöhung im Hinblick auf sein Einkommen im Zeitpunkt der Erhöhungserklärung unzumutbar ist.

Seine eidesstattliche Versicherung vom 10.09.2001 beinhaltet im wesentlichen, welche frühere Einnahmequellen dem Beklagten seit 2001 nicht mehr zu Verfügung stehen, nicht hingegen eine positive Darlegung, aus welchen Mittel er die im Zeitpunkt der Erhöhungserklärung geltende Gesamtmiete von 725,05 DM bestritten hat. Auch soweit er sich darauf stützt, dass sein Einkommen aus der Inanspruchnahme von Krediten amerikanischer Kreditkarteninstitute resultiere, bleibt deren Größenordnung und die Mittelherkunft für die Mietzahlungen offen. Dass seine Mutter für seine Mietverbindlichkeiten aufkomme, hat der Beklagte nicht ausdrücklich dargelegt. Insoweit kommt es auch nicht auf die Erklärung von Frau ... vom 05.07.2001 an, in der die erforderlichen Angaben zu den Einkünften des Beklagten ebenfalls nicht enthalten sind. Solange nicht nachvollziehbar ist, aus welchen konkreten Mitteln er seinen Lebensunterhalt und die Mieten bestreitet, kann sich der Beklagte vorliegend nicht auf eine soziale Härte berufen.

Ferner scheitert der Anspruch auf Mietrückstände nicht an dem Einwand nach § 5 WiStrG. Da die Wohnung unwidersprochen mit einer Sammelheizung ausgestattet ist, ist das Feld G 2 des Mietspiegels 2000 einschlägig. Der Mittelwert beträgt 8,49 DM nettokalt. Der ortsübliche Mietzins der 88,15qm großen Wohnung beträgt s...