LG Berlin Urteil vom 17.01.1995 - 64 S 322/94

Verfahrensgang

AG Berlin-Neukölln (Urteil vom 20.07.1994; Aktenzeichen 13 C 36/94)

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das am 20. Juli 1994 verkündete Urteil des Amtsgerichts Neukölln – 13 C 36/94 – abgeändert und wie folgt neu gefaßt:

Die Klage wird abgewiesen.

Auf die Widerklage werden die Kläger verurteilt, an die Beklagte 31,32 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 10. Juni 1994 zu zahlen.

Im übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Kläger die Gerichtskosten zu 18/23 und die außergerichtlichen Kosten zu 17/20, die Beklagte die Gerichtskosten zu 5/23 und die außergerichtlichen Kosten zu 3/20 zu tragen.

Von den Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz haben die Kläger die Gerichtskosten zu 16/19 und die außergerichtlichen Kosten zu 16/21, die Beklagte die Gerichtskosten zu 3/19 und die außergerichtlichen Kosten zu 5/21 zu tragen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

I.

Die an sich Statthafte (§§ 511, 511a ZPO) Berufung der Kläger ist form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 516, 518, 519 ZPO) und damit zulässig.

II.

In der Sache hat das Rechtsmittel nur zum Teil Erfolg.

1. Den Klägern steht kein Anspruch auf Zustimmung der Beklagten zur Erhöhung der vereinbarten Miete von 540,50 DM um 27,03 DM monatlich auf 567,53 DM zu, denn das Mieterhöhungsverlangen vom 1. September 1993 ist nicht wirksam.

Nach § 3 des am 22. Januar 1985 mit den Voreigentümern geschlossenen Mietvertrages wurde entweder eine Nettokaltmiete mit einem Vorschuß für sämtliche unter § 3 Nr. 3 des Mietvertrages vereinbarte Betriebskosten oder aber im Hinblick auf § 20 des Mietvertrages eine Teilinklusivmiete, mit der diese Betriebskosten abgedeckt wurden und dazu ein Vorschuß für die übrigen Betriebskosten (öffentliche Lasten, Entwässerung, Gartenpflege, Müllabfuhr usw.) vereinbart. Eine Umstellung der vereinbarten Mietzinsstruktur konnte aber mit der Mieterhöhungserklärung nicht verlangt werden (LG Berlin MM 1994, 29 ff. und GE 1993, 1335; Beuermann GE 1993, 1296; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., § 2 MHG Rnr. 7). Die Kläger hätten folglich zur Begründung ihres Mieterhöhungsverlangens aus der Bruttokaltmiete die gesondert umlegbaren Betriebskosten herausrechnen und die entsprechend heruntergerechneten Mietspiegelwerte mit der vereinbarten Teilinklusiv- oder Nettokaltmiete vergleichen müssen. Soweit die Kläger aber zur Begründung ihres Mieterhöhungsverlangens vom 1. September 1993 auf den Berliner Mietspiegel 1992 und dort auf das Mietspiegelfeld J3 verwiesen haben, haben sie als Vergleichsmiete eine Bruttokaltmiete angegeben, womit die von den Parteien vereinbarte Miete – wie oben dargelegt – nicht vergleichbar ist.

2. Die Kläger haben keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der streitbefangenen Wohnung gemäß § 556 Abs. 1 BGB, denn die fristlose Kündigung der Kläger vom 29. April 1994 hat das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht wirksam beendet.

a) Die Kläger waren nicht berechtigt, das Mietverhältnis gemäß § 554 a BGB fristlos zu kündigen.

Eine fristlose Kündigung nach § 554 a BGB setzt voraus, daß der andere Vertragsteil schuldhaft in einem solchen Maße seine Verpflichtung verletzt, daß dem kündigenden Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Dabei zeigt insbesondere der Vergleich mit § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB, daß in § 554 a BGB an das Vorliegen einer zur fristlosen Kündigung ausreichenden, schwerwiegenden und schuldhaften Vertragsverletzung strenge Anforderungen zu stellen sind. Die Vertragsverletzung muß so schwerwiegend sein, daß sie der betroffenen Partei die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses, und sei es auch nur bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist oder bis zum sonstigen normalen Vertragsende, objektiv unzumutbar macht. Ob dies der Fall ist, kann immer nur im Einzelfall aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung anhand objektiver Maßstäbe beurteilt werden, wobei grundsätzlich nur Kündigungsgründe aus der Person des Vertragsgegners Berücksichtigung finden können.

Diese strengen Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung lagen hier nicht vor.

Selbst wenn der Tatsachenvortrag der Beklagten zur Funktionsfähigkeit ihrer Klingelanlage und dem Zustand des Dielenfußbodens in ihrer Wohnung objektiv unwahr gewesen wäre, hätte dieser Vortrag für die Frage der Berechtigung zur Mietminderung keine Bedeutung erlangt, denn die Beklagte hat im Laufe des Rechtsstreits eindeutig klargestellt, daß sie die von ihr geltend gemachte Minderung allein auf die Lärmbeeinträchtigungen stützt. Im übrigen ist bereits das Amtsgericht zu Recht davon ausgegangen, daß hier von den Klägern nicht hinreichend dargelegt worden ist, ob und inwieweit die Beklagte tatsächlich wider besseren Wissens objektiv unwahre Tatsachen behauptet hat. Denn in der Rechnung des Tischlermeisters Kästel vom 1. April 1993 findet sich kein Hinweis auf die Beseitigung von B...