Verfahrensgang
AG Berlin-Pankow/Weißensee (Urteil vom 03.11.2005; Aktenzeichen 3 C 505/04) |
Nachgehend
Tenor
Auf die Berufung des Beklagten und auf die Anschlussberufung der Klägerin wird das am 3. November 2005 verkündete Urteil des Amtsgerichts Pankow/Weißensee – 3 C 505/04 – unter Zurückweisung des Rechtsmittels des Klägers im Übrigen abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 136,91 € nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 15. Dezember 2004 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
I.
Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.
Mit der Berufung wendet sich der Beklagte gegen seine Verurteilung.
Mit der Anschlussberufung begehrt die Klägerin weitere 136,91 € als Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003 gemäß dem Schreiben des Beklagten vom 22. November 2004.
Entscheidungsgründe
II.
Die zulässige Berufung ist ganz überwiegend begründet.
A.
Der Klägerin steht kein Anspruch auf Zahlung der vom Amtsgericht insgesamt zuerkannten 5.589,51 € gegenüber dem Beklagten zu.
1.
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Rückzahlung von 5.393,47 € gegenüber dem Beklagten gemäß § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB.
Der Beklagte hat diesen Betrag im Zeitraum Juli 2000 bis August 2004 nämlich nicht ohne Rechtsgrund von der Klägerin erhalten, sondern es handelte sich auch insoweit um die mietvertraglich gemäß § 535 Abs. 2 BGB vereinbarte und von der Klägerin geschuldete Nettokaltmiete. Die Wohnung ist nicht infolge ihrer Größe mangelbehaftet, die Miete ist deshalb nicht gemäß § 536 Abs. 1 BGB um den von der Klägerin behaupteten Betrag gemindert.
Das wäre nur dann der Fall gewesen, wenn die Parteien tatsächlich vereinbart hätten, dass der Beklagte der Klägerin eine Wohnfläche von ca. 74,28 m(2) vermietet, obgleich die Wohnfläche tatsächlich, wie von der Klägerin behauptet, nur 53,98 m(2) beträgt.
Das kann aber nicht festgestellt werden. Zwischen den Parteien ist vielmehr überhaupt keine Vereinbarung über eine bestimmte Größe der Wohnung wirksam zustande gekommen.
Die Klägerin hatte zwar ein vorbereitetes Mietvertragsexemplar unterzeichnet, in dem angegeben war, dass die Wohnfläche ca. 74,28 m(2) betrage. Das damit an den Beklagten gerichtete Angebot hat dieser jedoch nicht angenommen. Denn er hat in § 1 Ziffer 3 neben das Wort “Wohnfläche” das Wort “Nutzfläche” gesetzt und dies auch in dem folgenden Satz eingefügt, so dass dieser lautete “Die Wohnfläche/Nutzfläche wird mit ca. 74,26 qm vereinbart”. Das darin liegende Angebot auf den Abschluss eines geänderten Vertrags (§ 150 Abs. 2 BGB) hat wiederum die Klägerin nicht angenommen, weil sie das geänderte Vertragsexemplar nicht gegengezeichnet und dem Beklagten in dieser Form nicht zukommen ließ und auch nicht ersichtlich ist, dass sie eine entsprechende Willenserklärung dem Beklagten auf andere Weise zukommen ließ. Bloßes Schweigen im Sinne von § 151 BGB reichte jedenfalls nicht aus, da weder eine entsprechende Verkehrssitte dahingehend besteht, dass die Klägerin die Leistung einfach entgegen nimmt. Eine solche Verkehrssitte gibt jedenfalls für Dauerschuldverhältnisse nicht. Der Beklagte konnte auch nicht zum Nachteil der Klägerin auf die ausdrückliche Annahme seines veränderten Angebots – schlüssig – verzichten (Palandt-Heinrichs, BGB Kommentar, 65. Aufl. § 151 Rn. 4), da es sich nicht um eine nur unerhebliche Änderung handelte, weil die Wohnflächen- und Nutzflächenangaben Auswirkungen auf die Miethöhe haben.
Mithin ist keine Vereinbarung über die Wohnungsgröße zustande gekommen. Gleichwohl ist der Mietvertrag gemäß § 139, 2. Teilsatz BGB insgesamt doch zustande gekommen, weil anzunehmen ist, dass der Vertrag auch ohne diese Vereinbarung geschlossen worden wäre. Denn die Klägerin hatte die Wohnung zuvor angesehen und wollte die von ihr besichtigte Wohnung anmieten. Sie hatte sich durch die Besichtigung ein Bild von der Wohnung mit den typischen Eigenschaften einer Wohnung mit Dachschrägen gemacht. Nach eigenem Vorbringen spielte die Wohnflächengröße bei den Gesprächen mit der Maklerin auch keine Rolle.
Die Klägerin hat offenbar auch bis zur Veröffentlichung des Urteils des Bundesgerichtshofs (GE 2004, 683 = WuM 2004, 268 = NZM 2004, 456 = ZMR 2004, 500), wonach die Abweichung der Wohnfläche um mehr als 10 % von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche einen zur Minderung führenden Mangel darstellt, auch gegenüber dem Beklagten die Wohnungsgröße nicht gerügt.
2.
Die Kläger hat aus denselben Gründen auch keinen Anspruch auf Rückzahlung von gezahlten Betriebskosten in Höhe von 255,69 € (26,19 € “kalte Betriebskosten” und 229,50 € Kosten für Heizung und Warmwasser) gegenüber dem Beklagten.
Es ist nicht ersichtlich, dass der Beklagte ohne Rechtsgrund g...
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