LG Berlin Urteil vom 06.12.2011 - 63 S 122/11

Verfahrensgang

AG Berlin-Lichtenberg (Entscheidung vom 08.02.2011; Aktenzeichen 104 C 206/10)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird - unter Zurückweisung der Berufung der Klägerin im Übrigen und der Anschlussberufung der Beklagten insgesamt - das am 8. Februar 2011 verkündete Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg -104 C 206/10 - abgeändert und neu gefasst:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 493,85 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 241,16 EUR seit dem 4. April 2008, aus 158,95 EUR seit dem 6. April 2009 und aus 93,74 EUR seit dem 8. April 2010 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten der ersten Instanz haben die Klägerin 58% und die Beklagten 42% zu tragen.

Von den Kosten der Berufungsinstanz haben die Klägerin 64% und die Beklagten 36% zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien dürfen jeweils die Vollstreckung der Gegenseite durch Sicherheitsleistung in Höhe des für diese vollstreckbaren Betrags zuzüglich 10% abwenden, wenn nicht die vollstreckende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrags zuzüglich 10% leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

I.

Die Klägerin verlangt Nachzahlung aus Betriebskostenabrechnungen in Höhe von insgesamt 1.169,50 EUR, und zwar:

für 2007 in Höhe von	423,23 EUR
für 2008 in Höhe von	363,60 EUR und
für 2009 in Höhe von	382,67 EUR.

Die Beklagten wenden sich gegen die angesetzten Kosten für Schneebeseitigung, Hausreinigung, Kabelanschluss und Dachrinnenreinigung und sonstige Betriebskosten.

Das Amtsgericht hat die Beklagten zur Zahlung von 176,62 EUR verurteilt und im Übrigen die Klage abgewiesen.

Für 2007 bestehe ein Anspruch für den Aufwand für die Schneebeseitigung durch den Ehemann der Kläger, der im Einzelnen dargetan sei und von den Beklagten nicht nur pauschal bestritten werden könne. Die sonstigen Betriebskosten seien durch Rechnungen belegt. Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot sei nicht dargetan. Der Aufwand für die Hausreinigung sei dagegen nicht dargetan, die Umlage der Kosten für den Kabelanschluss nach der Anzahl der angeschlossenen Wohnungen widerspreche der vertraglich vereinbarten Umlage nach dem Flächenanteil.

Für 2008 bestehe kein Anspruch, weil die Klägerin mit Schreiben vom 10. Mai 2009 eine Einsicht in die Unterlagen verwehrt habe.

Für 2009 bestehe danach ein Anspruch für die Kosten für Schneebeseitigung und die sonstigen Betriebskosten. Im Übrigen bestehe kein Anspruch für die Kabelkosten und die Kosten für Hausreinigung. Die Kosten für die Dachrinnenreinigung seien als sonstige Betriebskosten nur umlagefähig, wenn dies vereinbart sei. Das sei hier nicht der Fall.

Die Klägerin verlangt mit der Berufung die restliche Zahlung. Die Beklagte beanstandet mit der Anschlussberufung einen Rechenfehler des Amtsgerichts, greift aber die zugesprochenen Beträge nicht dem Grunde nach an.

Die Klägerin beantragt,

unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin weitere 992,88 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 287,13 EUR seit dem 4. April 2008, aus 363,30 EUR seit dem 6. April 2009 und aus 342,15 EUR seit dem 8. April 2010 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung der Klägerin zurückzuweisen,

sowie im Wege der Anschlussberufung,

unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 107,36 EUR nebst Zinsen in Höhen von 4% aus 127,10 EUR für die Zeit vom 4. April 2008 bis zum 7. April 2010 und aus 107,36 EUR seit dem 8. April 2010 zu zahlen, und im Übrigen die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt ferner,

die Anschlussberufung der Beklagten zurückzuweisen.

Die Beklagten rügen insoweit einen Rechenfehler im angefochtenen Urteil.

Im Übrigen wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil sowie die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

II.

Die zulässige Berufung der Klägerin ist nur teilweise begründet.

Die Klägerin kann von den Beklagten gemäß § 535 Abs. 2 BGB aus den Betriebskostenabrechnungen für 2007, 2008 und 2009 eine Nachzahlung in Höhe von insgesamt 493,85 EUR verlangen.

Das Amtsgericht hat von der Klägerin geltend gemachte Positionen teilweise zu Unrecht nicht berücksichtigt.

1.

Kabelkosten

Der Einwand der Beklagten in Bezug auf den Umlagemaßstab ist zutreffend. Im Mietvertrag ist in § 4 Nr. 4 die flächenanteilige Umlage vereinbart. Das führt indes, wie das Amtsgericht meint, nicht zum Wegfall des Nachzahlungsanspruchs insgesamt. Denn es handelt sich um einen inhaltlichen Fehler, der korrigiert werden kann. Der Flächenanteil der Wohnung der Beklagten ist in den Abrechnungen ausgewiesen und beträgt 38,84% (87 m² von 224 m²).

Der Umstand, dass die Parteien im Vergleich vom 3. November 2005 eine Absicht zu einer Änderung ...