Leer stehende Eigentumswohnung (WEMoG) / 1 Die Zahlungspflicht des Wohnungseigentümers

1.1 Grundsatz

Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums einschließlich der Kosten seiner Erhaltung und sonstigen Verwaltung anteilig zu tragen. Der Umfang der Kostenbeteiligung richtet sich gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung oder eine anderweitige Vereinbarung sieht eine andere Kostenverteilung vor. So kann in der Gemeinschaftsordnung vereinbart werden, dass bestimmte Kosten nach der Wohnfläche umzulegen sind, andere Kosten nach Personen oder nach Verbrauch.

Achtung

Ausnahme bei Heiz- und Warmwasserkosten

Eine Ausnahme gilt für die Heiz- und Warmwasserkosten. Die Verteilung dieser Kosten richtet sich nach der Heizkostenverordnung, welche zwingend ist. Danach ist jedenfalls ein Teil der Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig umzulegen. Hiervon abweichende Klauseln in der Gemeinschaftsordnung sind nichtig.

Die Wohnungseigentümer können gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Betriebs-, Verwaltungs- und Erhaltungskosten auch abweichend vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel umlegen. Die abweichende Kostenverteilung entspricht jedenfalls stets dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sie nicht willkürlich erfolgt und sich nicht eine Mehrheit auf Kosten der Minderheit entlasten will.

1.2 Besonderheiten bei noch nicht fertiggestellten Wohnungen

Fraglich ist, ab welchem Zeitpunkt bei noch nicht fertiggestellten Wohnungen die Pflicht zur anteiligen Kostentragung beginnt.

Praxis-Beispiel

Kostentragung bei noch nicht fertiggestellten Wohnungen

Ein Grundstück ist geteilt. Die Wohnungsgrundbücher für 100 Wohnungen sind angelegt. 50 Wohnungen sind in einem ersten Bauabschnitt bezugsfertig erstellt und veräußert. Mit dem Bau der weiteren 50 Wohnungen wurde noch nicht begonnen. Muss der Bauträger als Eigentümer der noch nicht erstellten Wohnungen sich an den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums beteiligen?

Das Sondereigentum an einer Wohnung bezieht sich auf den Raum innerhalb der tragenden Wände, welche die Raumeinheit umschließen. Solange diese Einheit nicht entstanden ist, hat der Erwerber lediglich eine Eigentumsanwartschaft auf das Sondereigentum. Das Sondereigentum selbst entsteht erst mit der Erstellung der Raumeinheit in dem vorgenannten Umfang. Danach hat der Eigentümer sich erst dann an den Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu beteiligen, wenn seine Wohnung in dem vorgenannten Umfang hergestellt ist. Dies ist in dem oben genannten Beispiel nicht der Fall. Der Bauträger hat sich deshalb an den Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nicht zu beteiligen.

Praxis-Beispiel

Wohnungen im Rohbau erstellt

10 Monate nach Fertigstellung des ersten Bauabschnitts mit 50 Wohnungen wird der zweite Bauabschnitt mit weiteren 50 Wohnungen im Rohbau erstellt. Da die Wohnungen dieses Bauabschnitts noch nicht verkauft sind, sieht der Bauträger jedoch davon ab, sie zu Wohnzwecken auszubauen.

In diesem Fall haftet der Bauträger anteilig für die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums, denn für das Entstehen des Sondereigentums kommt es nicht darauf an, ob die das Sondereigentum bildenden Räume bereits abschließend zu Wohnzwecken ausgebaut sind.^[1]

[1] KG Berlin, Beschluss v. 17.10.2001, 24 W 140/01, ZMR 2002 S. 150.