Kündigungsschutz und Mietpreisbremse gelten auch für Zweitwohnungen

1 Leitsatz

Die gelegentliche Nutzung einer Wohnung als Zweitwohnung ist kein "vorübergehender Gebrauch der Mietsache" i. S. d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

2 Normenkette

§§ 549 Abs. 2 Nr. 1, 573 BGB

3 Das Problem

Wohnungsmieter genießen umfassenden Schutz vor Mieterhöhungen und Kündigungen. Eine Wohnung kann grundsätzlich nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses, d. h. eines gesetzlichen Kündigungsgrundes (z. B. Eigenbedarf) gekündigt werden.

Eine Ausnahme besteht für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Dies ist allerdings nicht schon bei einer vertraglichen Befristung der Gebrauchsüberlassung der Fall. Vielmehr muss nach dem Gebrauchszweck das Ende des Mietverhältnisses entweder zeitlich genau fixierbar oder von einer Bedingung abhängig sein, deren Eintritt in naher Zukunft gewiss ist. Dies bedeutet, dass die zeitlich begrenzte Nutzung und der künftige Wegfall dieses Sonderbedarfs bereits bei Vertragsschluss feststehen muss. Daher ist Wohnraum nur dann vorübergehend vermietet, wenn ein vorübergehender Sonderbedarf gedeckt werden soll, z. B. die Vermietung von Hotelzimmern, Ferienwohnungen, Unterkünften für die Dauer einer Messe, Unterbringung eines auswärtigen Monteurs oder eines ausländischen Wissenschaftlers bis zur Erledigung des Arbeitsziels.

Dagegen stellt bereits die Anmietung für die Dauer der Ausbildung keine vorübergehende Vermietung dar (so bereits OLG Bremen, RE v. 7.11.1980, 1 UH 1/80).

4 Die Entscheidung

Nach diesen Grundsätzen besteht nach einem neuen Urteil des LG Berlin auch bei einer Zweitwohnung keine Nutzung "nur zum vorübergehenden Gebrauch". Der "vorübergehende Gebrauch der Mietsache" setzt die zeitliche Begrenzung der Nutzungsabsicht der Mietsache bei Vertragsschluss voraus, nicht – wie bei einer Zweitwohnung – die dauerhafte temporäre Nutzung. Der Wegfall des Sonderbedarfs muss in zeitlicher Hinsicht sicher feststehen. Dies ist bei unbefristeten Wohnraummietverhältnissen zur gelegentlichen Nutzung, d. h. auch bei Zweitwohnungen, nicht der Fall. Bei langfristig bzw. unbefristet vermieteten Zweit- und Ferienwohnungen gelten daher uneingeschränkt auch die Bestimmungen über die Mietpreisbremse, wonach die vereinbarte Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

5 Entscheidung

LG Berlin, Urteil v. 5.1.2021, 63 S 19/20 und Urteil v. 21.9.2021, 65 S 36/21