Diese doppelte Absicherung des Wohnraummieters führt in der Praxis erfahrungsgemäß dazu, dass die Instanzgerichte bestrebt sind, durch verstärkte Anwendung der Sozialklausel einen Ausgleich zu schaffen, wenn die Obergerichte die Anforderungen an das Vorliegen eines berechtigten Interesses des Vermieters reduzieren.[1]
Die Sozialklausel gilt auch bei der außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist.
Keine Sozialklausel bei fristloser Kündigung
Dagegen ist die Sozialklausel nicht anwendbar, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt (§ 574 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Hat der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs mit 2 Monatsmieten außerordentlich und fristlos gekündigt, führt die vollständige Nachzahlung der Mieten innerhalb der Schonfrist zwar dazu, dass die fristlose Kündigung unwirksam wird. Die Wirksamkeit der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung bleibt davon jedoch unberührt. Auch die Möglichkeit des Widerspruchs wegen einer vom Mieter geltend gemachten unzumutbaren Härte lebt durch den vollständigen Ausgleich der Zahlungsrückstände nicht wieder auf. Insofern ist nicht einmal erforderlich, dass der Vermieter die fristlose Kündigung erklärt hat. Ausreichend ist vielmehr, dass dem Vermieter bei Zugang der ordentlichen Kündigung auch das Recht zur außerordentlichen Kündigung zusteht. Aufgrund einer derart schweren Vertragsstörung ist die Anwendung der Härtefallregelung des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB von vornherein ausgeschlossen.[2]
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