Nach der gesetzlichen Regelung in § 544 BGB sind Mietverträge jedenfalls nach Ablauf von 30 Jahren kündbar. Eine solch lange Bindung kann allerdings nicht durch Formularvertrag vereinbart werden.
Nach der Rechtsprechung des BGH[1] darf das Kündigungsrecht des Mieters in der Regel höchstens für die Dauer von 4 Jahren ausgeschlossen werden. Wird dieser Zeitraum überschritten, so führt dies wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion zur Unwirksamkeit der Ausschlussvereinbarung; der Kündigungsverzicht bleibt also nicht mit der höchstzulässigen Laufzeit von 4 Jahren erhalten.[2] Die seinerzeit zu § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG (jetzt außer Kraft) vertretene gegenteilige Rechtsauffassung[3] kann nicht auf § 557a Abs. 3 BGB übertragen werden, weil die jeweiligen Vorschriften in diesem Punkt voneinander abweichen.[4]
Unwirksame Ausschlussvereinbarung
Die Ausschlussvereinbarung muss so gestaltet werden, dass der Mieter zum Ablauf des 4. Vertragsjahres kündigen kann. Durch eine vertragliche Regelung, wonach der Mieter erst nach Ablauf von 4 Jahren zur ordentlichen Kündigung berechtigt ist, wird die Zeit der Bindung um die Kündigungsfrist, also um 3 Monate, verlängert. Eine solche Vereinbarung ist unwirksam.
Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen
Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen