Im Gebäude dürfen nicht mehr als 2 Wohnungen vorhanden sein. Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als 2 Wohnungen vorhanden sind, ist wiederum die Verkehrsanschauung maßgebend. Auf eine eventuelle baurechtswidrige Errichtung kommt es nicht an, weil trotz Baurechtswidrigkeit eine tatsächliche Wohnnutzung erfolgen kann. Unter einer Wohnung wird gemeinhin ein selbstständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht.[1] Es müssen also Versorgungsleitungen vorhanden sein, es muss eine Kochgelegenheit geben.
Keine Kündigung möglich
Leerstand ist unbedeutend
Sind im Gebäude 3 Wohnungen vorhanden und steht eine davon dauerhaft leer und ist ungenutzt, so scheidet das Sonderkündigungsrecht per se aus.
Doppelnutzung unerheblich
Sind im Gebäude 3 Wohnungen vorhanden, von denen der Vermieter 2 selbst nutzt, ist das Sonderkündigungsrecht ebenfalls ausgeschlossen.
2 Wohnungen und eine Gewerbeeinheit
Das Sonderkündigungsrecht ist auch ausgeschlossen, wenn in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude neben 2 Wohnungen Räume vorhanden sind, in denen eine eigenständige Haushaltsführung möglich ist, auch wenn diese als Gewerberaum vermietet sind. Etwas anderes gilt nur dann, wenn sie schon vor Abschluss des Mietvertrags, für dessen Kündigung der Vermieter das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt, als gewerbliche Räume genutzt wurden.[2]
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