7.1 Form
Die Schriftform ist bei der Kündigung von Wohnraummietverhältnissen gemäß §§ 568 Abs. 1, 126 BGB eine Wirksamkeitsvoraussetzung. Zwar würde die elektronische Form des § 126a BGB ausreichen. Diese spielt in der Praxis allerdings keine Rolle, weil die elektronische Form nur bei Verwendung einer qualifizierten elektronischen Signatur nach dem Signaturgesetz gewahrt ist. Das Kündigungsschreiben muss also die Originalunterschrift des Vermieters enthalten. Telefax, Kopie, Telex, Telegramm, E-Mail oder SMS scheiden per se aus, da sie nicht die Originalunterschrift des Vermieters enthalten. Auch ein Unterschriftenstempel genügt nicht.
7.2 Inhalt
Von maßgeblicher Bedeutung für ihre Wirksamkeit ist der Inhalt der Kündigung.
7.2.1 Stets hilfsweise ordentlich kündigen
Gerade bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses ist von überragender Bedeutung, stets auch hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen. Denn es ist nicht auszuschließen, dass das Gericht im Rahmen einer anschließend erforderlich werdenden Räumungsklage in dem angegebenen Kündigungsgrund nur einen solchen sieht, der eine ordentliche fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt. Insbesondere im Fall der Kündigung wegen Zahlungsverzugs oder Nichtzahlung der Kaution ist die hilfsweise Erklärung der ordentlichen fristgemäßen Kündigung von überragender Bedeutung, da dem Mieter dann das Kündigungsprivileg des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht zugutekommt.
Im Hinblick auf die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung sollte der Mieter auf die Möglichkeit seines Widerspruchs gemäß §§ 574 ff. BGB hingewiesen werden. Gegen die außerordentliche fristlose Kündigung hat er keine Widerspruchsmöglichkeit.
7.2.2 Angabe der Kündigungsgründe
Die Angabe der Kündigungsgründe ist auch bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 569 Abs. 4 BGB Wirksamkeitsvoraussetzung. Enthält die Kündigung keine Gründe, ist sie unwirksam.
Auch wenn an die Begründung einer Kündigung keine zu hohen und übertrieben formalistischen Anforderungen zu stellen sind, ist der der Kündigung zugrunde liegende Grund durch Angabe von Tatsachen so konkret zu bezeichnen, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann.[1] Hierzu muss das vertragswidrige Verhalten nach der Abmahnung nach Art, Ort und Zeit hinreichend beschrieben werden. Denn der Kündigungsempfänger soll aufgrund der Angaben im Kündigungsschreiben Klarheit über die Vorwürfe, seine Rechtsposition und die Möglichkeiten der Verteidigung hiergegen erhalten.[2]
Allgemeine Umschreibungen reichen keinesfalls aus
Kündigt der Vermieter mit der Begründung, "nach der Abmahnung vom 20.6.2023 ist es erneut zu gravierenden Zwischenfällen und zu nachhaltigen Störungen der Nachtruhe gekommen", wird nicht ansatzweise klar, was dem Mieter konkret vorzuwerfen ist. Die behaupteten Störungen der Nachtruhe sind vielmehr nach
- Art,
- Ort und
- Zeit
zu beschreiben.[3]
Zu beachten ist des Weiteren, dass im Rahmen einer nachfolgend erforderlich werdenden Räumungsklage lediglich die Gründe für die Wirksamkeit der Kündigung geprüft werden, die der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben angegeben hat. Ein Auswechseln von Kündigungsgründen ist nicht möglich.
Wahrer Übeltäter war der Sohn
Die Wohnungsnachbarn des Mieters werden mehrfach vom Sohn des Mieters beleidigt und bedroht. Der Vermieter kündigt daher das Mietverhältnis fristlos. Im Laufe des Räumungsprozesses stellt sich heraus, dass nicht der gekündigte Vater der Übeltäter war, sondern sein Sohn.
Stellt sich heraus, dass das angebliche Fehlverhalten des Mieters, das Grund für die Kündigung gewesen ist, in Wahrheit nicht ihm anzulasten ist, so ist die Kündigung unwirksam, da der geltend gemachte Kündigungsgrund nicht vorliegt. Das gilt auch unter dem Gesichtspunkt, dass sich der Mieter das Verhalten seines in der Wohnung mitwohnenden Sohnes ggf. zurechnen lassen muss. Es käme einem Auswechseln des Kündigungsgrunds gleich, wenn es statt um das behauptete eigene vertragswidrige Verhalten des Mieters nunmehr um das einem Dritten zuzurechnende vertragswidrige Verhalten ginge. Ein solches Auswechseln von Kündigungsgründen ist jedoch nicht zulässig.[4]
Fehlende eigene Wahrnehmung des Vermieters
Wie oben in Kap. 3.6.2 Beleidigung Dritter und Kap. 3.31 Tätlichkeiten dargestellt, kommt eine fristlose Kündigung des Mieters auch dann in Betracht, wenn dieser nicht den Vermieter selbst, sondern Dritte (wie z. B. einen anderen Mieter, Mitarbeiter des Vermieters, Handwerker des Vermieters oder Hausverwalter) beleidigt, bedroht oder gegen diese handgreiflich wird. In den Fällen, in denen der Vermieter keine eigene Wahrnehmung vom Vertragsverstoß erfahren hat, muss er sich dringend um detaillierte Informationen der Geschädigten bemühen.
7.2.3 Fortsetzungswiderspruch
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