Rechtsgeschäftlicher Erwerber
Nach der Bestimmung des § 566 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Der Erwerber ist erst dann zur Kündigung berechtigt, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
Kündigung durch den Erwerber vor Eintragung in das Grundbuch
Umstritten ist, ob der Erwerber vom Veräußerer z. B. bereits im Kaufvertrag und vor Eintragung in das Grundbuch wirksam ermächtigt werden kann, Vermieterrechte – insbesondere im Hinblick auf eine Kündigung des Mietverhältnisses – geltend machen zu können. Der BGH bejaht dies.[1]
Unbedingt zu beachten ist dabei, dass dem Kündigungsschreiben des Erwerbers das Ermächtigungsdokument beigefügt ist. Ansonsten kann der Mieter die Kündigung zurückweisen, was er unverzüglich zu tun hat.
Ersteher in der Zwangsversteigerung
Der Ersteher in Zwangsversteigerung tritt bereits mit Zuschlag in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein. Er kann mit Zuschlag das Mietverhältnis kündigen, auf seine Eintragung im Grundbuch kommt es nicht an.
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