KG Berlin Urteil vom 04.02.2008 - 8 U 167/07

Leitsatz (amtlich)

Zu den Voraussetzungen, unter denen vor Eintragung im Grundbuch die Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Erwerber möglich ist.

Verfahrensgang

AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg (Urteil vom 09.08.2007; Aktenzeichen 8 C 489/06)

Tenor

1. Auf die Berufung der Klägerin wird das am 9.8.2007 verkündete Urteil des AG Tempelhof-Kreuzberg - 8 C 489/06 - wie folgt geändert, soweit die Klage auf Räumung abgewiesen worden ist:

Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung Nr. 1.. im Gebäude E.S.1, 1.B., im G., 2. OG, Mitte links, bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einer Diele und einem Duschbad, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

2. Der Beklagte hat die Kosten der ersten und zweiten Instanz zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung i.H.v. 8.000 EUR abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

5. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.3.2008 gewährt.

Gründe

I. Die Klägerin wendet sich mit ihrer Berufung gegen das am 9.8.2007 verkündete Urteil des AG Tempelhof-Kreuzberg - 8 C 489/06, soweit ihre Klage auf Räumung der vom Beklagten gemieteten Wohnung Nr. 1. im Gebäude E.S.1. in 1.B., G., 2. OG, Mitte links, bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einer Diele und einem Duschbad abgewiesen worden ist. Auf den Tatbestand und die Entscheidungsgründe des amtsgerichtlichen Urteils wird Bezug genommen. Der Tatbestand wird wie folgt ergänzt:

In dem am 23.12.2003 abgeschlossenen Mietvertrag zwischen der Voreigentümerin des Gebäudes E.S.1. in 1.B., E.V., und dem Beklagten über die streitgegenständliche Wohnung ist unter § 2 "Mietzeit und ordentliche Kündigung" zu Ziff. 3. bestimmt (vgl. Anlage K 1, Bl. 6 ff. der Akte):

"Die Regelung des § 545 BGB, wonach das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit verlängert gilt, wenn der Mieter nach dem Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt, wird ausgeschlossen."

Gemäß § 3 Ziff. 3. des Mietvertrages ist die vereinbarte monatliche Miete einschließlich der Betriebskostenvorauszahlung spätestens am dritten Werktag des jeweiligen Monats zu leisten.

Der am 23.12.2005 zustande gekommene notarielle Kaufvertrag zwischen der Voreigentümerin und der Klägerin über das Gebäude E.S.1. in 1.B. enthält unter § 2 auszugsweise folgende Bestimmungen (vgl. Anlage K 2, Bl. 15 ff. der Akte):

"Die Übergabe des Kaufgegenstandes erfolgt am 1.1.2006. Mit dem Tage der Übergabe tritt der Käufer in alle den Kaufgegenstand betreffenden Rechte und Pflichten ein ... Mit Übergabe tritt der Käufer im Innenverhältnis in die Rechte und Pflichten aus den bestehenden Mietverhältnissen ein und verpflichtet sich, den Verkäufer von jeder Inanspruchnahme freizustellen. Der Verkäufer erteilt dem Käufer beginnend mit Übergabe Vollmacht zur Ausübung der Vermieterrechte. ..."

Mit Schreiben vom 2.1.2006 teilte Herr E.B. unter der Firma E.I. dem Beklagten mit, dass er durch den neuen Eigentümer mit Wirkung zum 1.1.2006 als Verwalter bestellt worden und die Miete fortan auf sein Konto zu leisten sei (vgl. Anlage K 4, Bl. 22 der Akte). Dem entsprechend teilte die bisherige Verwalterin des Gebäudes dem Beklagten mit Schreiben vom 3.1.2006 mit, dass das Gebäude mit Wirkung zum 1.1.2006 an die Klägerin verkauft worden sei und die Verwaltung künftig durch die Firma E.I. durchgeführt werde (vgl. Anlage K 5, Bl. 23 der Akte).

Mit Schreiben vom 20.3.2006 übersandte der Verwalter B. dem Beklagten seine Hausverwaltervollmacht im Original (vgl. Anlage K 6, Bl. 24 f. der Akte). Die von der Klägerin ausgestellte Vollmacht lautet dahin, dass der Verwalter berechtigt ist, alle Rechtsgeschäfte vorzunehmen und verbindliche Erklärungen abzugeben, die das Verwaltungsobjekt betreffen; der Verwalter vertritt die Klägerin u.a. ggü. den Mietern; er darf auch Untervollmachten erteilen.

Der Beklagte bestätigte mit Schreiben vom 22.3.2006 ggü. dem Verwalter B. den Erhalt der Hausverwaltervollmacht. Er verwies gleichzeitig darauf, dass bislang immer noch Frau V. als Eigentümerin des Gebäudes im Grundbuch eingetragen sei (vgl. Anlage K 7, Bl. 26 der Akte).

Die dem von den Prozessbevollmächtigten der Klägerin vorprozessual verfassten Kündigungsschreiben vom 1.6.2006 wegen Mietrückständen für die Monate Januar bis Mai 2006 (vgl. Anlage K 9, Bl. 30 ff. der Akte) u.a. beigefügte Originalvollmacht der Voreigentümerin, die damals noch Eigentümerin des Gebäudes war, hat folgenden Wortlaut:

"Hiermit ermächtige ich, E.V., ehemalige Eigentümerin des Objektes E.S.1. in 1.B. die neue Eigentümerin N-I-S., vertreten durch E.I., E.B. zur Durchführung der fristlosen Kündigung aufgrund von Zahlungsverzug sowie zur Durchsetzung der Wohnungsräumung gegen Herrn E.F., Mieter der Wohnung im GH 2. OG links des vorbenannten Objektes."

Bezüglich der ebenfalls dem Kündigungsschreiben beigefügten und von dem Verwalter B. unterschriebenen Vollmacht der Klägerin, ausgestellt auf d...