Die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses auch ohne vorherige Abmahnung ist stets dann gerechtfertigt, wenn der Mieter wissentlich oder leichtfertig eine grundlose Strafanzeige gegen den Vermieter erstattet.
Unbegründeter Betrugsvorwurf
Unterstellt der Mieter dem Vermieter, ohne Anhaltspunkte für ein vorsätzliches Verhalten zu haben, eine Betrugsabsicht wegen für unzutreffend gehaltener Angaben in einer Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Bestimmung der Kostenmiete, und erstattet er insoweit Anzeige gegen den Vermieter, rechtfertigt dies die fristlose Kündigung des Mietvertrags.[1]
In diesem Zusammenhang ist weiter zu beachten, dass ein unaufgeklärter Sachverhalt, etwa wegen Einstellung des Verfahrens seitens der Staatsanwaltschaft, nicht zulasten des angezeigten Vermieters, sondern zulasten des anzeigenden Mieters geht. Der Vermieter muss lediglich beweisen, dass der Mieter die Anzeige erstattet hat. Der Mieter muss hingegen darlegen und beweisen, dass und aus welchen Gründen er die Tatsache für wahr erachtet hat.[2]
Mutmaßlicher Hausfriedensbruch durch Vermieter
Der Vermieter hatte bereits wiederholt versucht, sich Zugang zur Wohnung der berufstätigen und tagsüber abwesenden Mieterin über deren Tagesmutter zu verschaffen. Die Mieterin ließ dem Vermieter ein Schreiben zukommen, dass er ohne Terminabsprache nicht berechtigt sei, sich Zugang zur Wohnung zu verschaffen. Der Vermieter versuchte es erneut und schob sich an der Tagesmutter vorbei in die Wohnung. Die Mieterin erstattete Strafanzeige gegen den Vermieter. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos.
Die Kündigung ist unrechtmäßig und somit unwirksam. Hierbei kommt es auf die Klärung der Frage, ob dem Vermieter tatsächlich der Vorwurf des Hausfriedensbruchs zu machen ist, gar nicht an. Jedenfalls aufgrund seines Verhaltens war die Mieterin berechtigt, die Angelegenheit staatsanwaltlich überprüfen zu lassen.
Grundsätzlich stellt die Strafanzeige des Mieters gegen den Vermieter noch keinen Verstoß gegen die mietvertragliche Treuepflicht dar, wenn der Mieter mit der Strafanzeige keine den Vermieter schädigende Absicht verfolgt, sondern ggf. lediglich eine unzutreffende rechtliche Würdigung des Sachverhalts vornimmt und eigene Interessen wahrnimmt, weil er sich als Opfer einer Straftat des Vermieters sieht.[3] Auch eine unbegründete Strafanzeige gegen den Betreuer eines Vermieters rechtfertigt ohne vorherige Abmahnung die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.[4]
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