Kostenverteilungsänderung (WEMoG)

Zusammenfassung

Überblick

Nicht immer und für alle Bereiche der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums erweist sich der in der Wohnungseigentümergemeinschaft geltende Kostenverteilungsschlüssel als probat und interessengerecht. Insoweit hat der Gesetzgeber den Wohnungseigentümern mit den §§ 16 Abs. 2 Satz 2 und 21 Abs. 5 WEG die Möglichkeit eingeräumt, in allen Bereichen gemeinschaftlicher Kosten und unter bestimmten Voraussetzungen die Kostenverteilung zu ändern. Stets dann, wenn einzelne Wohnungseigentümer auf Grundlage des gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels gegenüber anderen Wohnungseigentümern – auch unter Berücksichtigung der Belange dieser Wohnungseigentümer – einen unbilligen Nachteil erleiden, kann ein Anspruch auf Änderung der zugrunde liegenden Vereinbarung bzw. der gesetzlichen Regelung zur Kostenverteilung bestehen.

1 Grundsätze

Das Gesetz überlässt es den Wohnungseigentümern, ihr Anteilsverhältnis selbst durch Vereinbarung zu bestimmen. Während in vielen ausländischen Gesetzen, insbesondere im österreichischen WEG oder im schweizerischen Recht, eine Übereinstimmung zwischen dem Wert der den einzelnen Wohnungseigentümern gehörenden Wohnung und ihrem Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum verlangt wird, ist dies nach deutschem Recht nicht zwingend.

In der Praxis wird die Miteigentumsquote fast ausschließlich anhand des Verhältnisses der vorhandenen Wohn- und Nutzflächen gebildet. Allerdings sind auch andere Kriterien wie Lage der Wohnung, Miet- oder Verkehrswert denkbar, wenngleich auch problematisch. Es ist beispielsweise nicht ohne Weiteres einsehbar, weshalb die Lage im oberen Stockwerk eines Hochhauses, welches am Markt höher bewertet wird, zu einer stärkeren Kostenbelastung führt als die gleich große Wohnung im ersten Stockwerk. Allerdings wirken sich bestimmte Ausstattungsmerkmale wie etwa das Vorhandensein eines Balkons oder einer Dachterrasse werterhöhend aus, was bei Bemessung der Miteigentumsanteile durchaus berücksichtigt werden kann. Der in § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG geregelte gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel richtet sich jedenfalls nach Miteigentumsanteilen.

Allerdings ist dieser durch Vereinbarung abdingbar, wovon in der Praxis auch reger Gebrauch gemacht wird. Verbrauchsabhängige Kosten werden i. d. R. auch nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet, wobei für Heizungs- und Warmwasserkosten seit der 1981 in Kraft getretenen Heizkostenverordnung (HeizkostenV) zwingend eine Verbrauchserfassung und auch Kostenverteilung nach Verbrauch vorgeschrieben ist. Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer im Einzelfall – bezogen auf das Ergebnis einer konkreten Abrechnung – von den Vorgaben der HeizkostenV abweichen, ist allerdings lediglich anfechtbar, nicht nichtig.^[1]

Möglichkeiten einer Änderung der Kostenverteilung durch Beschluss verleihen in erster Linie die Bestimmungen des § 16 Abs. 2 Satz 2 und § 21 Abs. 5 WEG. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG umfasst sämtliche Kosten und Kostenarten mit Ausnahme der Kosten baulicher Veränderungen, die § 21 Abs. 5 WEG zum Inhalt hat.

Im Vorgriff auf die Details einer Kostenverteilungsänderung, umfasst die Kompetenz in § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Möglichkeit einer dauerhaften Änderung des gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels bezüglich einzelner Kosten oder Kostenarten durch einfachen Mehrheitsbeschluss (mit Ausnahme der Kosten baulicher Veränderungen des Gemeinschaftseigentums). Von erheblicher Bedeutung ist, dass seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 auch Maßnahmen der Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung, dauerhaft abweichend vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel durch Beschluss umgelegt werden können.

Bezüglich der Kosten baulicher Veränderungen regelt § 21 Abs. 5 WEG die Befugnis der Wohnungseigentümer, eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen zu können. Selbstverständlich aber können durch einen derartigen Beschluss Wohnungseigentümer nicht mit Kosten belastet werden, die sie aufgrund ihres Abstimmungsverhaltens über die Maßnahme der baulichen Veränderung nicht zu tragen hätten.

[1] BGH, Urteil v. 22.6.2018, V ZR 193/17.

2 Initiator

2.1 Grundsätze

Zumeist ist es nicht der Verwalter, der von sich aus auf eine Kostenverteilungsänderung hinwirkt. Die Initiative kommt vielmehr aus den Reihen der Wohnungseigentümer und zwar insbesondere in den Fällen, in denen die praktizierte Kostenverteilung zu Nachteilen einzelner Wohnungseigentümer führt. Dies kann hinsichtlich der Betriebs- und Verwaltungskosten der Fall sein, aber auch bei Maßnahmen der Erhaltung, wenn z. B. keine Vereinbarung über eine Kostentrennung existiert und Bereiche des Gemeinschaftseigentums instand zu setzen sind, die von einzelnen Wohnungseigentümern nicht genutzt werden und für die auch keine entsprechende Gebrauchsmöglichkeit besteht.

2.2 Anspruch auf Kostenverteilungsänderung

Grundsätzlich verleiht § 10 Abs. 2 WEG einen Anspruch auf Änderung einer Vereinbarung, wenn schwerwiegende Gründe dies rechtfertigen. Das Festhalten an einer Regelung mus...