4.2.1 Grundsätze
Unterhalb der Schwelle von § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG und soweit sich die Kosten der Maßnahme nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG nicht innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren, gilt für einfach-mehrheitlich beschlossene Maßnahmen der baulichen Veränderung der Grundsatz, dass diejenigen Wohnungseigentümer die Kosten baulicher Veränderungen tragen müssen, die sie beschlossen haben.
Der Aufzug
Die Wohnungseigentümer beschließen einfach-mehrheitlich den Einbau eines Innenaufzugs.
Die Kosten der Maßnahme haben nach § 21 Abs. 3 Satz 1 WEG diejenigen Wohnungseigentümer zu tragen, die sie beschlossen haben.
Namentliche Dokumentation der Abstimmung
Der Verwalter muss bei der Beschlussfassung also dokumentieren, welcher Wohnungseigentümer seine Zustimmung zu dem Beschluss erteilt und mit "Ja" gestimmt hat. Wohnungseigentümer, die sich ihrer Stimme enthalten oder gegen den Beschlussantrag gestimmt haben, sind von jeglicher Kostentragungspflicht befreit. Sie dürfen allerdings auch keine Nutzungen aus der beschlossenen Maßnahme ziehen. Die Kostenverteilung unter den kostentragungspflichtigen Wohnungseigentümern, also denjenigen, die für den Beschlussantrag gestimmt haben, richtet sich gemäß § 21 Abs. 3 WEG nach Miteigentumsanteilen. Allerdings kann die Kostenverteilung auf Grundlage von § 21 Abs. 5 WEG auch abweichend hiervon beschlossen werden.
5 von 9 beschließen den Aufzug
Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus 10 Wohnungseigentümern. In der beschlussfassenden Versammlung sind 9 Wohnungseigentümer anwesend bzw. vertreten. 5 von ihnen – Wohnungseigentümer 1 bis 5 – stimmen für die Baumaßnahme. Die Kosten werden sich auf 50.000 EUR belaufen.
Der Betrag in Höhe von 50.000 EUR ist nach Miteigentumsanteilen unter den 5 zustimmenden Wohnungseigentümern zu verteilen. Lediglich zur einfachen Erläuterung sei unterstellt, dass alle 10 Eigentümer in gleicher Höhe Miteigentumsanteile repräsentieren. Von den 50.000 EUR tragen also Wohnungseigentümer 1 bis 5 jeweils 10.000 EUR.
Die Wohnungseigentümer 6 bis 10 müssen sich an den Kosten nicht beteiligen, sie dürfen allerdings den Aufzug auch nicht nutzen.
Die Finanzierung derartiger Maßnahmen, die keine Kostenbelastung aller Wohnungseigentümer zur Folge hat, kann also niemals aus den laufenden Hausgeldern oder der Erhaltungsrücklage erfolgen. Der Verwalter hat insoweit eine Sonderumlage unter den kostenbelasteten Wohnungseigentümern zu erheben.
Anteilige Außenhaftung auch der mit "Nein" stimmenden oder sich enthaltenden Wohnungseigentümer
Da die Baumaßnahme durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erfolgt, unterliegen auch diejenigen Wohnungseigentümer, die an den Kosten nicht beteiligt sind, die Einrichtung aber auch nicht nutzen dürfen, der anteiligen Außenhaftung nach § 9a Abs. 4 WEG. Sie haften also den mit der Umsetzung der Maßnahme beauftragten Handwerkern bzw. Fachunternehmen unmittelbar, begrenzt auf ihren Miteigentumsanteil. Würden diese Wohnungseigentümer unmittelbar von den Gemeinschaftsgläubigern in Anspruch genommen, hätten sie einen entsprechenden Regressanspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die wiederum entsprechend die kostentragungsverpflichteten Wohnungseigentümer in Anspruch nehmen könnte.
Maßnahmen der Kostenermittlung ergreifen
Stets werden mit Blick auf diejenigen Wohnungseigentümer, die einem bestimmten Beschluss nicht zugestimmt haben und insoweit weder Kosten zu tragen haben, noch Nutzungen ziehen dürfen, Maßnahmen einer Kostenermittlung im Sinne einer Kostentrennung erforderlich sein. Insoweit müsste dafür gesorgt werden, dass die Kosten der Stromversorgung des Aufzugs und seiner Erhaltung getrennt vom übrigen Gemeinschaftseigentum erfasst werden.
4.2.2 Nachzügler
Bei Wohnungseigentümern, die mangels Kostentragungsverpflichtung auch nicht nutzen dürfen, kann das Bedürfnis entstehen, die neu geschaffene Einrichtung nutzen zu wollen. Insoweit regelt § 21 Abs. 4 WEG, dass ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, verlangen kann, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird.
Ein weiterer Wohnungseigentümer will den Aufzug nutzen
Nachdem der Aufzug vor einem Jahr errichtet worden ist, wächst bei Wohnungseigentümer 6 der Wunsch, diesen ebenfalls nutzen zu dürfen.
Wohnungseigentümer 6 hat nicht einfach einen durch entsprechende Vereinbarung mit den Wohnungseigentümern 1 bis 5 herbeizuführenden Anspruch auf Nutzung des Aufzugs. Er muss eine entsprechende Beschlussfassung der Wohnungseigentümer herbeiführen – einen Beschluss, den nicht nur die die Maßnahme finanzierenden Wohnungseigentümer 1 bis 5 zu fassen haben, sondern die Gesamtgemeinschaft. Im Ergebnis muss also ein weiteres Mal über den Aufzug abgestimmt werden, wenn Wohnungseigentümer, die bei der ursprünglichen Beschlussfassung entweder nicht mitgewirkt haben, sich ihrer Stimme enthalten oder sogar gegen die Maßnahme gestimmt haben, später doch noch an den Nutzungen partizi...
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