Kostenerstattung bei Modernisierungsmaßnahme als Rechtspflicht

Leitsatz

Die Bestimmung des § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG ist nicht auf Modernisierungsmaßnahmen anwendbar, auch wenn die hierfür aufzuwendenden Kosten den Verfügungsberechtigten als Vermieter nach Rechtsvorschriften zu einer Erhöhung der jährlichen Miete berechtigen. Das gilt auch für die an Satz 3 anknüpfende Bestimmung über die Kostenerstattung.

Fakten:

Nach Rückübertragung des Eigentums an dem 1943 enteigneten Grundstück in Berlin nach den Vorschriften des Vermögensgesetzes verlangte der Käufer von seinem Rechtsvorgänger die Herausgabe eines Guthabens für die Zeit ab dem 1.7.1994 von 25.560 DM. Der Rechtsvorgänger rechnet mit Aufwendungen zur Beseitigung des Leerstandes von drei Wohnungen und zum Einbau einer Klingel- und Wechselsprechanlage auf. Der BGH entscheidet, dass Erhaltungs- und Bewirtschaftungsmaßnahmen, Maßnahmen, mit denen einer Rechtspflicht des Eigentümers entsprochen wird, zu denen auch ein angeordnetes Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot (§ 177 BauGB) zur Behebung der Mängel und Instandsetzungsmaßnahmen voneinander unterschieden werden. Maßnahmen der Modernisierung und Instandsetzung sind grundsätzlich nur zulässig, wenn sie von der Gemeinde oder einer anderen Stelle finanziert werden.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 17.05.2001, III ZR 283/00

Fazit:

Grundsätzlich gilt also: Der Berechtigte muss sich nicht jede Aufwendung entgegenhalten lassen. Vielmehr hat er nach dieser BGH-Rechtsprechung nur die für ihn rentierlichen Kosten zu übernehmen. Auch Instandsetzungsmaßnahmen, denen keine Finanzierung von öffentlichen Stellen zugrundeliegt und die auch sonst nicht durch eine Rechtspflicht des Eigentümers veranlasst sind, muss der Berechtigte nur insoweit dulden, als sie den Vermieter zu einer Erhöhung der jährlichen Miete berechtigen.