Konkurrenzschutz für Freiberufler bei Mietverhältnis über Räume in Wohnungs- und Teileigentumsanlagen

Leitsatz

Teil-/Sondereigentümer sind grundsätzlich nicht verpflichtet, den Mietern der Miteigentümer oder diesen selbst Konkurrenzschutz zu gewähren; vielmehr haben sie entsprechende Wettbewerbstätigkeiten, da diese außerhalb des Regelungsbereichs des § 14 Nr. 1 WEG liegen, hinzunehmen.

(amtlicher Leitsatz des Gerichts)

Normenkette

BGB § 536; WEG § 14 Nr. 1

Kommentar

Die Entscheidung betrifft einen Mietvertrag über Räume in einer Wohnungs- und Teileigentumsanlage. Der Sondereigentümer A schloss am 9.3.2007 einen Mietvertrag über die in seinem Eigentum stehenden Räume zum Betrieb einer Facharztpraxis für Allgemeinmedizin. Kurz darauf, nämlich am 1.9.2007, vermietete der Sondereigentümer B die ihm gehörenden Räume seinerseits an einen Arzt für Allgemeinmedizin. Der Mieter des Eigentümers A minderte daraufhin die Miete. Er vertrat die Ansicht, dass ihm Konkurrenzschutz zustehe und dass die Schutzverletzung als Mangel zu bewerten sei.

Nach h. M. ist ein Verstoß gegen die Pflicht zum Konkurrenzschutz als Mangel zu bewerten (Blank/Börstinghaus, § 536 BGB Rdn. 35 m. w. N.). Dieser Ansicht schließt sich das Gericht an.

Die Parteien hatten zwar keinen Konkurrenzschutz vereinbart. Jedoch ist anerkannt, dass ein gewisser Konkurrenzschutz auch ohne ausdrückliche Vereinbarung geschuldet wird. Dieser "vertragsimmanente" Konkurrenzschutz gilt auch für Freiberufler wie Ärzte, Rechtsanwälte oder Steuerberater, falls diese auch auf "Laufkundschaft" angewiesen sind.

Vorliegend bestand allerdings die Besonderheit, dass die Konkurrenzsituation nicht durch das Verhalten des Vermieters, sondern durch den Sondereigentümer B entstanden ist. Das führt zu der Frage, ob das Verhalten des Sondereigentümers B dem Sondereigentümer A zuzurechnen ist. Dies ist nach Auffassung des Gerichts nur der Fall, wenn der Sondereigentümer A auf das Verhalten des Sondereigentümers B Einfluss nehmen kann. Dies wäre dann gegeben, wenn die Vermietung an den Konkurrenten gegen § 14 Nr. 1 WEG verstößt oder wenn zwischen den Sondereigentümern Konkurrenzschutz vereinbart ist. Aus § 14 Nr. 1 WEG kann jedoch kein Konkurrenzschutz abgeleitet werden. Einen vertraglichen Konkurrenzschutz hatten die Sondereigentümer nicht vereinbart. Sie waren hierzu auch nicht verpflichtet.

Link zur Entscheidung

Brandenburgisches OLG, Urteil vom 10.06.2009, 3 U 169/08, GE 2009, 1122 m. Anm. Fritz, jurisPR-MietR 21/2009 Anm. 6