Brandenburgisches OLG Urteil vom 10.06.2009 - 3 U 169/08

Leitsatz (amtlich)

1. Eine auf Mietminderung gerichtete Feststellungsklage ist zulässig (Anschluss an BGH, Urt. v. 12.6.1985 - VIII ZR 142/84, WM 1985, 1213).

2. Die in der Verletzung eines Konkurrenzschutzes liegende Störung des vereinbarten Gebrauchs der Mietsache kann einen Sachmangel der Mietsache darstellen (vgl. RGZ 119, 353, 356).

3. Ob die Parteien eines Mietvertrages einen Konkurrenzschutz vereinbart haben, möglicherweise auch nur vertragsimmanent und stillschweigend, ergibt sich aus der Auslegung des Vertrages (§§ 133, 157 BGB).

4. Soweit der unveränderte Fortbestand einer räumlichen Alleinstellung des Mieters bei Vertragsabschluss im Herrschaftsbereich des Vermieters liegt, kann der Mieter auch ohne ausdrückliche Absprache davon ausgehen, dass sein Vertragspartner den Vorteil einer solchen Monopollage, der sich allgemein bekannt in einer erhöhten Nachfrage und dementsprechend besseren Vermietbarkeit zu höheren Mieten niederschlägt, bei Vertragsabschluss realisiert und insoweit sein Interesse an einer späteren uneingeschränkten Vermietbarkeit weitere Räumlichkeiten in der Nachbarschaft an Konkurrenten hintanstellt.

5. Liegt der unveränderte Fortbestand einer räumlichen Alleinstellung des Mieters bei Abschluss des Mietvertrages nicht im alleinigen Herrschaftsbereich des Vermieters, so scheidet die konkludente Vereinbarung eines Konkurrenzschutz regelmäßig aus (vgl. ebenso BGH, U. v. 9.10.1974 - VIII ZR 113/72; juris-Tz. 34 = NJW 1974, 2317).

6. Teil/Sondereigentümer sind grundsätzlich nicht verpflichtet, den Mietern der Miteigentümer oder diesen selbst Konkurrenzschutz zu gewähren; vielmehr haben sie entsprechende Wettbewerbstätigkeiten, da diese außerhalb des Regelungsbereiches des § 14 Nr. 1 WEG liegen, hinzunehmen (BGH, U. v. 20.6.1986 - V ZR 47/85; juris-Tz. 15 = WM 1986, 1273; OLG Stuttgart, U. v. 27.9.1990, ZMR 1990, 465).

Verfahrensgang

LG Potsdam (Urteil vom 08.10.2008; Aktenzeichen 2 O 483/07)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des LG Potsdam vom 8.10.2008 - 2 O 483/07 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens hat die Klägerin zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Die berufungsführende Klägerin begehrt ggü. dem Beklagten die Feststellung einer geminderten Gewerbemiete.

Sie mietete vom Beklagten, der ihr seine in einem Ärztehaus geführte Facharztpraxis für Allgemeinmedizin für 70.000 EUR zum 1.4.2007 verkaufte, gem. schriftlichem Mietvertrag vom 9.3.2007 (vgl. K 1, 11 GA) die zugehörigen Praxisräume mit einer Fläche von insgesamt ca. 189,35 m², gelegen ... in Potsdam, zur gewerblichen Nutzung als Arztpraxis für 10 Jahre mit einer Mietoption von 2 × 5 Jahren für monatlich netto-kalt 1.600 EUR zzgl. von der Klägerin zu zahlenden Betriebskostenvorschüssen. Eigentümerin des das Ärztehaus beherbergenden Grundstücks ist eine ehemals 16-köpfige Gesellschaft bürgerlichen Rechts, deren einer Gesellschafter der Beklagte ist, und die ihm an den streitgegenständlichen Räumen ein Sondernutzungsrecht eingeräumt hat.

Nachdem eine Gesellschafterin im Jahre 2003 verstorben war, vermietete der Verwalter der GbR gemäß einer Abstimmung der GbR-Versammlung vom 22.3.2007 und gemäß einer schriftlichen Erklärung von 10 Gesellschaftern vom 26.3.2007 - wie von der GbR gewünscht - die ursprünglich der verstorbenen Gesellschafterin zugeordneten Praxisräume mit Wirkung zum 1.9.2007 an den Dipl.-Med ..., der ab diesem Datum in diesen Räumen einen Facharztpraxis für Allgemeinmedizin betreibt.

Mit Schreiben vom 19.9.2007 (vgl. K 3, 28 GA) ließ die Klägerin dem Beklagten die Praxistätigkeit des Herrn ... als mietrechtlichen Mangel anzeigen und den Beklagten zur Mängelbeseitigung auffordern.

Sie hat die Auffassung vertreten, der Beklagte schulde ihr aufgrund des Mietvertrages vom 9.3.2007 Konkurrenzschutz zur Abwehr von allgemeinmedizinischen Facharzttätigkeiten durch einen weiteren Mieter im Ärztehaus, und der unterlassene Konkurrenzschutz stelle einen Sachmangel der von ihr gemieteten Praxisräume dar.

Der Beklagte hat die Vereinbarung des von der Klägerin beanspruchten Konkurrenzschutzes bestritten und hilfsweise ihr Vorbringen zu den von ihr erlittenen Beeinträchtigungen für unzureichend erachtet.

Gestützt auf das Hilfsvorbringen der Beklagten hat das LG mit dem angefochtenen Urteil, auf das der Senat wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes verweist, die Klage abgewiesen. Einer von der Klägerin hierzu im mündlichen Termin beantragten Stellungnahmefrist habe es nicht bedurft, da entsprechendes Vorbringen bereits Gegenstand der Klageerwiderung gewesen sei.

Mit ihrer hiergegen gerichteten Berufung verfolgt die Klägerin ihr erstinstanzliches Feststellungsinteresse uneingeschränkt weiter. Das LG habe ihren Anspruch auf rechtliches Gehör massiv verletzt, indem es ihr eine Stellungnahmefrist verweigert habe, obwohl sie erstmals aufgrund der Erörterungen in der mündlichen Verhandlung habe erkennen können, dass die I. Insta...