Kinne/Schach/Bieber, BGB § 580a Kündigungsfristen / 4 Geschäftsräume (Abs. 2)

Rz. 10

1. Begriff

§ 580a Abs. 2 betrifft die Geschäftsraummiete, also die Anmietung von Räumen zur Erzielung von Einkommen. Die dazu unternommene Erwerbstätigkeit kann gewerblicher, freiberuflicher, landwirtschaftlicher oder auch nichtselbständiger Art sein, wobei der Vertragszweck – nicht die tatsächliche Nutzung des Mietobjekts – entscheidend ist

Hinweis

Mischnutzung

Bei einer vereinbarten Mischnutzung entscheidet der Schwerpunkt des Vertrages. Unerheblich ist, ob die Räume zu Gewerbezwecken benutzt werden dürfen oder ob das Verbot der Zweckentfremdung eingreift. Geschäftsräume sind etwa Büros, Gaststätten, Hallen, Fabriken oder Werkstätten, gleichgültig, ob einzelne Räume oder das ganze Gebäude einschließlich der Freiflächen (also ein ganzes Grundstück) gemietet werden.

Hinweis

Garagen

Für Garagen die der Mieter angemietet hat, um dort gewerblich genutzte Fahrzeuge oder Waren unterzustellen oder sie zum Zwecke der Gewinnerzielung weiter zu vermieten, gilt § 580a Abs. 2; privat genutzte Garagen fallen hingegen unter § 580a Abs. 1.

Bei der Anmietung von Wohnräumen kann ebenfalls Geschäftsraummiete vorliegen; so etwa, wenn eine juristische Person, Handelsgesellschaft oder GbR eine Wohnung mietet, um sie im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit einem Dritten (etwa ihrem Geschäftsführer oder Angestellten) zu Wohnzwecken zu überlassen (BGH, Urteil v.16.07.2008, VIII ZR 282/07, NZM 2008,804). § 580a Abs. 2 gilt auch für die Anmietung von Wohnungen zum Zwecke der gewerblichen Weitervermietung, selbst dann, wenn Mieter eine natürliche Person ist, nicht jedoch, wenn der Mieter eine zu Wohnzwecken angemietete Wohnung untervermietet (Schmidt-Futterer/Streyl § 580a Rn. 13).

Rz. 11

2. Frist

Für Geschäftsraummietverträge gilt unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses und von der Bemessung des Mietzinses eine einheitliche Kündigungsfrist. Kündigungstag ist der dritte Werktag eines Kalendervierteljahres. Kündigungstermin ist der Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres. Die Kündigungsfrist beträgt damit sechs Monate, abzüglich der Karenztage.

Praxis-Tipp

Wird ein Kanzleiraum ›für Büronutzung inkl. eingerichteter Kommunikationsmittel‹ vermietet und wurde keine Kündigungsfrist vereinbart, ist nicht die gewerbemietrechtliche Kündigungsfrist des § 580a, sondern die Dreimonatsfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1 einzuhalten (LG Hamburg, 28.03.2013, 307 S 105/12, GE 2013, 810).