Kinne/Schach/Bieber, BGB § 577a Kündigungsbeschränkung b ... / 2.1 § 577a Abs. 1a

Rz. 5a

Die Neuregelung des §§ 577a Abs. 1a soll das sogenannte Münchener Modell "modifizieren". Nach bisheriger Rechtslage genügte der Eigenbedarf eines Gesellschafters einer GbR, die das Grundstück erworben hatte und damit nach § 566 in die Vermieterstellung eingerückt war, für eine Eigenbedarfskündigung. Hieran ändert der neue Abs. 1a nichts. Jedoch ist der Erwerber bzw. die Erwerber durch die Neuregelung gehindert, innerhalb der Frist des Abs. 1 das berechtigte Interesse eines Gesellschafters oder eines Miteigentümers geltend zu machen. Damit löst jede Veräußerung eines mit Wohnraum bebauten Grundstücks an eine GbR die Sperrfrist nach Abs. 1 aus. Die Frist beginnt mit dem Erwerb, also mit der Eintragung im Grundbuch. Nach Abs. 1a Nr. 2 wird die Sperrfrist auch im Fall der Belastung eines Grundstücks mit einem dinglichen Recht ausgelöst, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen würde. Die Regelung verhindert, dass die Mieter schützenden Bestimmungen des § 577a über andere rechtliche Konstruktionen als den Erwerb nach Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 umgangen werden können, beispielsweise durch Bestellung eines Erbbaurechts. Für diese Fälle ordnet § 567 Satz 1 an, dass § 566 entsprechend anzuwenden ist. Damit rückt der Rechtsinhaber, etwa der Nießbrauchsberechtigte, für die Dauer des Bestehens eines solchen dinglichen Rechts in die Vermieterstellung ein.

Satz 2 sieht zum einen Ausnahmen von Satz 1 vor. Erwerben mehrere Familienmitglieder oder Personen, die ein und demselben Haushalt angehören, ein bebautes Grundstück zur Selbstnutzung, so soll das Schutzinteresse der betroffenen Mieter hinter dem Interesse der erwerbenden Gesellschaft oder Miteigentümergemeinschaft zurückstehen. Dieser Erwerb zum Zwecke der Eigennutzung soll nicht erschwert werden. Zum anderen wird klargestellt, dass Satz 1 mangels Schutzbedürftigkeit des Mieters keine Anwendung finden soll auf Konstellationen, bei denen bereits vor Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist (so die Gesetzesbegründung in Drucks. 17/10485 S. 26).