Kinne/Schach/Bieber, BGB § 573a Erleichterte Kündigung d ... / 3 Sonderkündigungsrecht des Vermieters nach Abs. 2

Rz. 4

Dem Vermieter steht gemäß Abs. 2 auch dann ein Sonderkündigungsrecht zu, wenn der vom Mieter genutzte Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst genutzten Wohnung liegt.

Die Frage, welcher Wohnraum als "innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung" i.S.d. Sonderkündigungsrechts nach § 573a Abs. 2 BGB anzusehen ist, entzieht sich allgemeiner Betrachtung (BGH, Urteil v. 13.4.2010, VIII ZR 180/09, WuM 2010, 575). Es kommt darauf an, ob der vermietete Wohnraum objektiv als Teil der Vermieterwohnung erscheint und ein besonders enges räumliches Zusammenleben der Parteien die Folge ist. Daher gilt ein vermietetes möbliertes Zimmer, das einen eigenen Eingang zum Treppenhaus hat, trotz Fehlens von Küche und Bad und trotz Verbindungstür zur Vermieterwohnung dann nicht als Einliegerwohnraum, wenn die Verbindungstür mit Möbeln zugestellt ist und der Mieter nicht auf die Benutzung von Küche und Bad in der Vermieterwohnung angewiesen ist (LG Detmold, Beschluss v. 22.6.1990, 1 S 55/90, NJW-RR 1991, 77). Eine Wohnung, die nicht funktional in den Wohnbereich des Vermieters einbezogen worden ist, ist nicht als Einliegerwohnung anzusehen (AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 17.4.2012, 15 C 384/11, GE 2012, 756). Auch eine Wohnung in einem Wohngebäude, das mit dem Wohngebäude mit der von dem Vermieter genutzten Wohnung durch einen Zwischentrakt verbunden ist, ist jedenfalls dann nicht als Einliegerwohnung anzusehen, wenn die vermietete Wohnung einen völlig getrennten Eingang hat und lediglich im Kellergeschoss eine Zugangsverbindung besteht (AG Haßfurt, Urteil v. 9.7.1998, WuM 1999, 119).

Üblicherweise handelt es sich hierbei um Fälle der Untervermietung eines Zimmers der Wohnung.

Hinweis

Kündigungsrecht des Untervermieters

Da der Vermieter nicht mit dem Eigentümer gleichzusetzen ist, kann also auch der Mieter einer Wohnung gegenüber dem Untermieter als Vermieter auftreten und von seinem Kündigungsrecht Gebrauch machen (Schmidt-Futterer/Blank/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, § 573a Rn. 29).

Durch den Verweis auf § 549 Abs. 2 Nr. 2 greift das Sonderkündigungsrecht nicht, wenn die Wohnung vom Vermieter mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet und dem Mieter nicht zum dauerhaften Gebrauch überlassen wurde. In diesen Fällen besteht gar kein Kündigungsschutz.