Kinne/Schach/Bieber, BGB § 573 Ordentliche Kündigung des ... / 4.2 Anspruchsinhaber

Rz. 31

Der Anspruch auf Eigenbedarf kann ausschließlich vom Vermieter der Wohnung geltend gemacht werden. Wer Vermieter ist, ergibt sich in der Regel aus dem Mietvertrag.

Hat der Grundstückseigentümer den Mietvertrag nicht selbst abgeschlossen, sondern ein Verwalter im eigenen Namen, ist nur der letztere Vermieter (vgl. dazu auch KG, Urteil v. 3.6.1993, 8 U 4132/92, GE 1993, 915, 916). Der Umstand, dass im Kopf des Mietvertrags der Name des Vertreters mit dem Zusatz "Hausverwaltung" verzeichnet ist, zwingt nicht zu der Annahme, die Hausverwaltung habe bei Abschluss des Vertrags in Namen des Eigentümers gehandelt (LG Berlin, Urteil v. 7.3.1995, 64 S 414/94, GE 1995, 1207; AG Berlin-Köpenick, Urteil v. 21.10.2014, 7 C 84/14, GE 2014, 1593). Etwas anderes gilt lediglich dann, wenn die Hausverwaltung in der für den Vermieter vorgesehenen Spalte des Mietvertrags mit dem Zusatz "bevollmächtigt" aufgeführt ist. Hieraus ergibt sich, dass der Hausverwalter nicht im eigenen Namen den Vertrag abgeschlossen hat, sondern im Namen des Eigentümers tätig werden sollte. Ist mangels Angabe eines Vertretungszusatzes nicht der Eigentümer, sondern der Hausverwalter Vermieter geworden, so kann dieser das Mietverhältnis nicht nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 wegen Eigenbedarfs des Eigentümers kündigen. Zu prüfen wäre jedoch, ob der Wohnungsbedarf des Grundstückseigentümers als berechtigtes Interesse des kündigenden Verwalters aus sonstigen Gründen (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1) in Betracht kommt.

Hat nur einer von mehreren Miteigentümern den Mietvertrag abgeschlossen, kann nur er den Mietvertrag kündigen. Es reicht aber aus, dass nur einer der Miteigentümer Eigenbedarf hat (LG Berlin, Urteil v. 10.10.2000, 64 S 121/00, GE 2001, 57). Der den Mietvertrag allein abschließende Miteigentümer kann aber auch aus sonstigen Gründen zur Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 oder Abs. 2 Nr. 1 berechtigt sein

Vermieter ist hingegen nicht, wer als Erwerber der Wohnung noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wurde. Zwar kann ein Eigentümer einen Erwerber schon vor Eigentumswechsel ermächtigen, für den Eigentümer und Vermieter eine Kündigung zu erklären (BGH, Urteil v. 10.12.1997, XII ZR 119/96, GE 1998, 176). Der zur Kündigung berechtigende Grund muss jedoch nach wie vor in der Person des Eigentümers und Vermieters vorliegen und nicht in der Person des ermächtigten Erwerbers. Der Erwerber kann daher erst dann durch Kündigung einen Eigenbedarf geltend machen, wenn er Eigentümer geworden ist (LG Stuttgart, Beschluss v. 21.12.2017, 19 T 454/17, WuM 2018, 99). Die Kündigung des veräußernden Eigentümers verliert ihre Wirkung, wenn der Erwerber in das Grundbuch eingetragen wird. Dies gilt nicht, wenn der Erwerber ein Angehöriger des veräußernden Vermieters ist, für den der Eigenbedarf geltend gemacht worden ist (OLG Hamm, RE v. 21.7.1992, 30 RE Miet 1/92, WuM 1992, 460) oder wenn der bisherige Kündigungsgrund in seiner Person fortbesteht (LG Itzehoe, Beschluss v. 20.12.2013, 9 S 31/13, juris).

Rz. 32

Miteigentümergemeinschaften (§§ 741 ff.) oder Erbengemeinschaften (§§ 2038 ff.) sind als rechtlich nicht verselbstständigte Zusammenschlüsse natürlicher Personen gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 unmittelbar berechtigt, sich auf den Eigenbedarf eines ihrer Mitglieder oder deren Angehörigen zu berufen. Denn jedes Mitglied einer solchen Gemeinschaft ist Vermieter und kann als natürliche Person über Familien- oder Haushaltsangehörige verfügen. Daraus folgt, dass der Eigenbedarf nicht bei sämtlichen Mitgliedern vorliegen muss, sondern es ausreicht, wenn er bei einem Miteigentümer oder Miterben gegeben ist (BGH, Urteil v. 14.12.2016, VIII ZR 232/15, GE 2017, 166).

Rz. 33

Eine (Außen-)GbR kann sich nicht darauf berufen, eine von ihr vermietete Wohnung für sich selbst oder für Familien- oder Haushaltsangehörige zu benötigen, da sie lediglich eine teilrechtsfähige Personengesellschaft darstellt. Ihr kommt nach höchstrichterlicher Rechtsprechung eine nach außen hin bestehende beschränkte Rechtsfähigkeit zu, sodass bei einer Teilnahme im Rechtsverkehr nicht mehr die gesamthänderisch verbundenen Gesellschafter, sondern die Gesamthand selbst als ein von den Gesellschaftern verschiedenes Rechtssubjekt Träger der die Gesellschaft betreffenden Rechte und Pflichten ist. Diese Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-)GbR macht sie, anders als dies bei juristischen Personen der Fall ist, aber nicht zu einem gegenüber ihren Gesellschaftern völlig verselbständigten Rechtssubjekt. Der auf natürliche Personen zugeschnittene Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 kann daher nicht direkt Anwendung finden. Es liegen jedoch die Voraussetzungen für eine analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 vor. Eine Analogie ist zulässig, wenn das Gesetz eine planwidrige Regelungslücke aufweist und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht so weit mit dem Tatbestand, den der Gesetzgeber geregelt hat, vergleichbar ist, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interes...