Kinne/Schach/Bieber, BGB § 563b Haftung bei Eintritt ode ... / 2 Haftung des eintretenden Partners

Rz. 2

Aufgrund des Eintritts in das Mietverhältnis gemäß § 563 Abs. 1 und Abs. 2 haften der überlebende Ehegatte, die Familien- bzw. Haushaltsangehörigen oder Lebenspartner im Außenverhältnis zum Vermieter für alle Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis ab dem Tod des verstorbenen Mieters allein. Gem. § 563b Abs. 1 Satz 1 haften sie für die bis zum Tod des Mieters entstandenen Verbindlichkeiten neben dem Erben. Der Erbe kann seine Haftung auf den Nachlass beschränken (§ 1975), die Einrede der Dürftigkeit erheben (§ 1990) oder das Erbe ausschlagen (§ 1942). Die eingetretene/n Person/en können nicht die Einrede des ungeteilten Nachlasses noch die Drei-Monats-Einrede erheben, da sie eben unmittelbar aufgrund des Eintritts haften (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563b Rn. 8).

Für die bis zum Tod des anderen Partners entstandenen Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis ordnet § 563b Abs. 1 Satz 1 ihre Haftung als Gesamtschuldner an. Der Vermieter kann nach seiner Wahl jeden der Gesamtschuldner ganz oder teilweise bzw. allein oder gemeinschaftlich in Anspruch nehmen (§ 421). Die Haftung beschränkt sich auf die Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis mit dem verstorbenen Mieter wie Mietansprüche, Betriebskostenvorauszahlungen, Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen, Ansprüche auf Ausführung von Schönheitsreparaturen während der Mietdauer bzw. einen angemessenen Vorschuss dafür sowie Schadensersatzforderungen wegen nicht oder schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen und Beschädigung der Mietsache. Sie haften auch für Ansprüche aus dem Mietverhältnis, die der Vermieter an einen Dritten abgetreten hat. Nicht darunter fallen Ansprüche der Energieversorgungsunternehmen aus direkt mit dem Mieter geschlossenen Versorgungsverträgen (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563b Rn. 5).

Der Vermieter kann den Eingetretenen bereits vor Ablauf der Ablehnungsfrist des § 563 Abs. 3 Satz 1 in Anspruch nehmen (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563b Rn. 7), da der Eintritt kraft Gesetzes mit dem Tod des Mieters erfolgt. Der in Anspruch genommene Eintrittsberechtigte kann aber die Erfüllung der Mietverbindlichkeit verweigern, wenn er zur Ablehnung fest entschlossen ist. Andererseits steht die Möglichkeit der außerordentlichen befristeten Kündigung seitens des Vermieters (§ 563 Abs. 4) der Inanspruchnahme des Eingetretenen nicht entgegen, da die Kündigung das Mietverhältnis nicht rückwirkend beendet; auch hier wäre zu prüfen, ob und in welchem Umfang der Eingetretene sich gegenüber der Inanspruchnahme seitens des Vermieters auf dessen Treuwidrigkeit berufen kann.

Hinweis

Erlöschen des Anspruches

Der Anspruch erlischt mit dem Zugang der Ablehnungserklärung gem. § 563 Abs. 3 (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563b Rn. 7).

Im Innenverhältnis zwischen dem überlebenden Ehegatten, Familien- bzw. Haushaltsangehörigen oder Lebenspartner und dem Erben haftet jedoch der Erbe gem. § 563b Abs. 1 Satz 2 vorrangig, soweit nichts anderes bestimmt ist.

Hinweis

Mehrere Mitmieter

Bei mehreren Mietmietern betrifft das jedoch nur denjenigen Anteil, den der verstorbene Mieter im Verhältnis zu seinen anderen Mitmietern zu tragen hatte. Vorrangig sind die (ausdrücklichen oder stillschweigenden) Absprachen zwischen den Mitmietern; fehlen Absprachen, verteilen sich die Lasten nach Kopfteilen (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563b Rn. 10).

Absprachen des verstorbenen Mieters mit seinen Mitmietern können seine völlige Freistellung im Innenverhältnis vorsehen mit der Folge, dass eine Haftung des Erben im Innenverhältnis ausscheidet. Sollte dagegen der verstorbene Mieter nach den internen Absprachen die finanziellen Lasten allein tragen, hat der Erbe die bis zu Tod des Mieters entstandenen Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis auch allein zu übernehmen. Der Erbe übernimmt dann den Anteil des verstorbenen Mieters sowie ggf. die Anteile nicht eingetretener Haushaltsmitglieder (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563b Rn.11).

Eine anderweitige Bestimmung dürfte regelmäßig nicht schon darin liegen, dass ein Anwendungsfall des § 563a gegeben ist (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563b Rn. 12).

Hinweis

Betriebskostennachforderung

Unabhängig davon, wann die Abrechnung erteilt wird, unterliegen Betriebskostennachforderungen aus vor dem Tod des Mieters abgelaufenen Abrechnungszeiträume im Außenverhältnis zum Vermieter der gesamtschuldnerischen Haftung gem. § 563b Abs. 1 Satz 1 und damit dem Innenausgleich gem. § 563b Abs.1 Satz 2.

Die Kosten der Abrechnungsperiode, die bei Versterben des Mieters lief, sind anteilig auf die Zeiträumen vor und nach dem Tod des Mieters zu verteilen (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563b Rn. 13). Den Anteil, der auf die Zeit nach dem Tod entfällt, haben die eingetretenen Mieter zu tragen.

Erfüllt die eintritts- oder fortsetzungsberechtigte Person im Außenverhältnis mietvertragliche Forderungen des Vermieters (z. B. Mietzahlungsansprüche, anrechenbare Baukostenzuschüsse, zu verrechnende Tilgungsraten auf Mieterdarlehen, Betriebskostenvorschüsse für zukünftige, nach dem Tod des Mieters begi...