Kinne/Schach/Bieber, BGB § 560 Veränderungen von Betrieb ... / 9 Ermäßigung von Betriebskosten

Rz. 61

Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist der Vermieter auch ohne vertragliche Vereinbarung verpflichtet, die Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung ab entsprechend unverzüglich herabzusetzen (§ 560 Abs. 3). Die Vorschrift ist nur anwendbar, wenn die Parteien eine die Betriebskosten betreffende Pauschalvereinbarung getroffen haben (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 560 Rn. 34). Der Mieter hat einen einklagbaren Anspruch auf Abgabe einer derartigen Erklärung durch den Vermieter (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 560 Rn. 36). Voraussetzung dafür ist nicht, dass zuvor eine Erhöhung gemäß § 560 Abs. 1 durchgeführt wurde (BayObLG, NJW-RR 1996, 207; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 560 Rn. 40; Blank/Börstinghaus, § 560 Rn. 15; Geldmacher, Wohnungsbaurecht, November 2005, § 560 Anm. 4.3; Sternel, ZMR 2001, 937 [943]; Schmid, ZMR 2001, 761, 765). Der Vermieter ist vielmehr verpflichtet, bei jeder Ermäßigung der Betriebskosten – auch kurz hintereinander – die ausgewiesene Betriebskostenpauschale herabzusetzen.

9.1 Begriff der Ermäßigung

Rz. 62

Ebenso wie bei der Erhöhung der Betriebskostenpauschale besteht diese Rechtspflicht nur dann, wenn sich der Saldo der Betriebskosten verringert hat (BGH, Urteil v. 16.11.2011, VIII ZR 106/11, ZMR 2012, 181). Verringern sich die Betriebskosten in einzelnen Positionen, während sich andere Betriebskosten erhöhen, kommt es darauf an, ob der Gesamtbetrag der Betriebskosten sich verringert hat.

9.2 Mitteilung der Ermäßigung

Rz. 63

Die Ermäßigung der ausgewiesenen Betriebskostenpauschale – nicht nur die Ermäßigung der Betriebskosten – ist den Mietern unverzüglich mitzuteilen.

Hinweis

Textform

Die Erklärung bedarf der Textform ("entsprechend"). Sie muss einen bestimmten Herabsetzungbetrag sowie den Wirkungszeitpunkt angeben; fehlen hierzu konkrete Angaben, wird die Auslegung regelmäßig eine Wirkung zum nächsten Zahlungstermin ergeben (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 560 Rn. 43).

Sie erfolgt mithin nicht automatisch, sondern bedarf einer einseitigen empfangsbedürftigen Willenserklärung des Vermieters an den Mieter. Die Erklärung bedarf der Textform ("entsprechend"). In der Erklärung muss ein bestimmter Betrag enthalten sein, um den sich die Betriebskostenpauschale ermäßigt.

Rz. 64

Eine Begründung, welche Betriebskosten sich ab welchem Zeitpunkt um welchen Betrag ermäßigt haben, ist nicht erforderlich. Der Mieter hat zudem einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter, Art, Umfang oder Zeitpunkt der Betriebskostenermäßigung genauer zu erfahren, wenn Anhaltspunkte für eine Ermäßigung der Betriebskosten insgesamt vorliegen.

Rz. 65

Der Vermieter muss die Betriebskostenpauschale unverzüglich ermäßigen, d. h. ohne schuldhaftes Zögern (§ 121). Maßgebend ist der Zeitpunkt der positiven Kenntnis des Vermieters bei der Ermäßigung der Betriebskosten. Eine Frist ist nicht normiert. Die Pflicht zur Ermäßigung ist zeitlich unbegrenzt und wirkt auch zurück (LG Mannheim,, NZM 1999, 365). Eine Begrenzung der Ermäßigung auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres wie bei der Erhöhung der Betriebskostenpauschale (§ 560 Abs. 2 Satz 2) ist ebenfalls nicht normiert.

Rz. 66

Die Miete ist entsprechend herabzusetzen. Die Herabsetzung muss daher ebenso wie die Erhöhung erfolgen. Die Berechnung erfolgt durch Vergleich des in der letzten Erhöhung enthaltenen Betriebskostensaldos mit dem infolge der Verringerung der Betriebskosten herabgesetzten Saldo. Dabei ist derselbe Umlagemaßstab (Verteilungsschlüssel) zugrunde zu legen.

Die Herabsetzung wird wirksam mit Zugang der Ermäßigungserklärung des Vermieters und ist nur für die Zukunft möglich (BGH, Urteil v. 18.5.2011, VIII ZR 271/10, GE 2011, 881).

Rz. 67

Die Verpflichtung des Vermieters, bei Ermäßigung der Betriebskosten die Betriebskostenpauschale unverzüglichen zu ermäßigen, kann zum Nachteil des Mieters weder ausgeschlossen noch beschränkt werden (§ 560 Abs. 6).

9.3 Ansprüche des Mieters

Rz. 68

Sobald die Betriebskostenpauschale durch die Ermäßigungserklärung des Vermieters herabgesetzt worden ist, braucht der Mieter nur noch die herabgesetzte Pauschale zu zahlen.

Rz. 69

Setzt der Vermieter die Betriebskostenpauschale trotz eingetretener Ermäßigung des Betriebskostensaldos nicht herab, kann der Mieter auf Abgabe einer entsprechenden Erklärung des Vermieters klagen. Falls ihm die dafür notwendigen Informationen fehlen, kann er im Wege der Stufenklage zunächst Auskunft über die Veränderungen der Betriebskosten verlangen und als zweite Stufe den genau bezifferten Anspruch auf Herabsetzung der Betriebskostenpauschale um einen bestimmten Betrag im Wege der Leistungsklage geltend machen. Nur in diesem Rahmen kann der Mieter auch Einsicht in die Unterlagen des Vermieters über die Ermäßigung der Betriebskosten verlangen. Statt erst auf Abgabe der Ermäßigungserklärung des Vermieters zu klagen, kann er unter Darlegung der Betriebskostenermäßigung selbst auf Rückzahlung des entsprechend von ihm zu berechnenden Betrags der zu viel gezahlten Miete klagen.

Der Mieter hat zudem einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter,...