Kinne/Schach/Bieber, BGB § 558b Zustimmung zur Mieterhöhung / 3 Klageverfahren – Abs. 2

Rz. 9

Das Mieterhöhungsverlangen setzt zwei Fristen in Gang:

• Überlegungs- oder Zustimmungsfrist und
• Klagefrist.

Rz. 10

Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens Zeit, der Mieterhöhung zuzustimmen.

Der Vermieter muss beweisen, ob und wann sein Mieterhöhungsverlangen zugegangen ist. Insoweit reicht es nicht aus, dass der Vermieter auf ein vom Mieter nicht abgeholtes Einschreiben/Rückschein verweist (AG München, Urteil v. 19.9.2013, 423 C 16401/13, ZMR 2014, 550). Die Rücknahme eines Mieterhöhungsverlangens im Laufe des auf Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhungserklärung geführten Klageverfahrens führt zur Unzulässigkeit der Zustimmungsklage (AG Berlin-Tempelhof/Kreuzberg, Urteil v. 8.8.2017, 9 C 62/17, Juris). Der Zugang durch eine gerichtlich verfügte Übersendung einer Fotokopie des Mieterhöhungsverlangens genügt für den Zugang grundsätzlich nicht. Der Vermieter kann zwar das Mieterhöhungsverlangen im Rechtsstreit durch Einreichung eines Schriftsatzes nachholen. Dabei müssen jedoch alle Voraussetzungen erfüllt sein, die auch ein vorprozessuales Mieterhöhungsverlangen erfüllen muss (LG Berlin, Urteil v. 14.7.2009, 63 S 523/08, GE 2010, 63); insbes. muss es an den Mieter gerichtet sein (AG München, Urteil v. 19.9.2013, 423 C 16401/13, a.a.O.).

Hinweis

Berechnung der Frist

Die Berechnung der Frist richtet sich nach §§ 187 ff. (vgl. oben Rn. 5). Die Überlegungsfrist endet demgemäß um 24.00 Uhr des letzten Tages des übernächsten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens; fällt dieser Tag auf einen Sonnabend (Samstag), Sonntag oder einen am Zugangsort (a.A. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558b Rn. 5: Erklärungsort) anerkannten staatlichen Feiertag, endet die Frist erst mit Ablauf des nächsten Werktags.

Eine Verlängerung der Frist ist nicht möglich (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558b Rn. 7). Die Einhaltung der Überlegungsfrist betrifft nicht die Zulässigkeit der Klage (BGH, Urteil v. 29.4.2020, VIII ZR 355/18, GE 2020, 798), ist aber eine Prozessvoraussetzung (Sachurteilsvoraussetzung). Ist die Frist nicht eingehalten, kann keine Entscheidung in der Sache selbst ergehen. Maßgeblich ist allerdings der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung, so dass eine vorfristlich erhobene Klage zulässig werden kann (KG, GE 1981, 133).

Rz. 11

Unmittelbar nach dem Ende der Überlegungsfrist beginnt die Klagefrist, die drei Monate beträgt. Diese Frist ist eine Ausschlussfrist, was durch Abs. 2 Satz 2 klargestellt ist. Für die Berechnung der Frist gilt § 222 ZPO, so dass sich das Problem des § 193 nicht stellt.

Rz. 11a

Nach allgemeinen prozessualen Regelungen muss innerhalb der Frist Klage erhoben werden. Nach § 253 Abs. 1 ZPO ist eine Klage erst mit Zustellung an den Mieter erhoben und damit rechtshängig. Die Ausführung der Zustellung erfolgt nach den Vorschriften der §§ 177 bis 181 ZPO (§ 176 Abs. 2 ZPO), d.h. die Ausfertigung des Versäumnisurteils kann entweder dem Empfänger (§ 177 ZPO) oder kann – wenn diese Person in ihrer Wohnung, in dem Geschäftsraum oder in einer Gemeinschaftseinrichtung, in der sie wohnt, nicht angetroffen wird – in der Wohnung einem erwachsenen Familienangehörigen, einer in der Familie beschäftigten Person oder einem erwachsenen ständigen Mitbewohner (§ 178 Abs. 1 Nr. 1 ZPO), in Geschäftsräumen einer dort beschäftigten Person (§ 178 Abs. 1 Nr. 2 ZPO) oder in Gemeinschaftseinrichtungen dem Leiter der Einrichtung oder einem dazu ermächtigten Vertreter (§ 178 Abs. 1 Nr. 3 ZPO) übergeben werden. Die Wohnung, in der zugestellt werden kann, sind diejenigen Räume (auch ein Raum), in denen der Adressat zur Zeit der Zustellung lebt und insbesondere schläft (BGH, Urteil v. 24.11.1977, II ZR 1/76, NJW 1978, 1858) und die er regelmäßig aufsucht, auch wenn dieser Aufenthalt nur ein vorübergehender ist (z. B. in einem Frauenhaus). Die Zustellung in der bisherigen Wohnung ist nicht mehr zulässig, wenn der Adressat diese endgültig oder zumindest für längere Zeit nicht mehr als räumlichen Mittelpunkt seines Lebens nutzt und einen anderen Aufenthaltsort benutzt, was aber durch entsprechendes Verhalten des Adressaten dokumentiert und jedenfalls für einen mit den Verhältnissen vertrauten Beobachter erkennbar sein muss (BGH, Urteil v. 27.10.1987, VI ZR 268/86, NJW 1988, 713; BGH, Urteil v. 13.10.1993, XII ZR 120/92, NJW-RR 1994, 564; BGH, Beschluss v. 19.6.1996, XII ZB 89/96, NJW 1996, 2581; BGH, Urteil v. 14.9.2004, XI ZR 248/03; OLG Köln, Urteil v. 7.8.1991, 27 U 17/91; LG Berlin, Urteil v. 25.4.1989, 64 S 245/88, GE 1989, 1055), z. B. durch Entfernung des Namensschildes und Wegschaffen des Mobiliars; auf die Abmeldung bei der Meldebehörde kommt es nicht an (BGH, Urteil v. 13.10.1993, XII ZR 120/92, NJW-RR 1994, 564 [565]). Dagegen ist die Zustellung in der Wohnung bei längerem Krankenhausaufenthalt oder stationären Therapien weiterhin zulässig, zumindest dann, wenn Familienangehörige die Wohnung weiter nutzen.

Rz. 11b

Allerdings ist auch § 167 ZPO anwendbar. ...