Kinne/Schach/Bieber, BGB § ... / 1 Allgemeines
 

Rz. 1

§ 557b lehnt sich an den bis zum 1.9.2001 geltenden § 10a MHG an, allerdings in geänderter Form, die die Indexmiete für den Vermieter attraktiver macht.

Wie bis zum 1.9.2001 darf die Gleitklausel nur verknüpft werden mit dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Gesamtlebenshaltung, der nunmehr als "Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland" definiert wird. Hierdurch wird der im früheren § 10a MHG verwendete Begriff des Preisindexes für die Gesamtlebenshaltungskosten an die vom Statistischen Bundesamt verwendete Bezeichnung angepasst. Miete i. S. d. § 557b kann – je nach den Vereinbarungen der Parteien – eine Nettomiete (Kaltmiete; Grundmiete ohne Betriebskostenvorschüsse), eine Bruttokaltmiete (Grundmiete inklusive kalter Betriebskosten ohne die Heiz- und Warmwasserkostenvorschüsse) oder eine Teilinklusivmiete (Miete einschließlich eines Teiles der Betriebskosten ohne Vorschüsse für die übrigen Betriebskosten) sein (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557b Rn. 12; Artz in MünchKomm, § 557b Rn. 4; Mersson, Wohnungsbaurecht, Mai 2002, § 557b Anm. 2). Für eine Bruttowarmmiete (Miete inklusive der Heiz- und Warmwasserkosten sowie der "kalten" Betriebskosten) dürfte eine Indexklausel nicht vereinbart werden können, da die in einem Mietvertrag enthaltene Vereinbarung einer Bruttowarmmiete – außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt – den Bestimmungen der Heizkostenverordnung widerspricht (BGH, Urteil v. 19.7.2006, VIII ZR 212/05, GE 2006, 1094 NZM 2006, 652 = WuM 2006, 418 = NJW-RR 2006, 1305 = ZMR 2006, 766).

 

Rz. 2

Wie bisher muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben; ausgenommen sind Mieterhöhungen nach § 559, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat (AG Hamburg, Urteil v. 15.6.2006, 49 C 607/04, ZMR 2006, 781), und Erhöhungen der neben der Nettomiete vereinbarten Betriebskostenvorschüsse oder Betriebskostenpauschalen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557b Rn. 41). Letzteres ist an sich selbstverständlich, da Miete i. S. d. § 557b dann die Nettomiete ist, die ohnehin durch Erhöhungen der Vorschüsse nicht verändert wird..

 

Hinweis

Die Miete erhöht sich nicht schon aufgrund der Vereinbarung; die Mieterhöhung muss vielmehr erst geltend gemacht werden.

Die Mieterhöhungserklärung bedarf allerdings nicht mehr der Schriftform, sondern nur noch der Textform (automatische Einrichtung, Fax). In der Erklärung muss – wie bisher – die eingetretene Änderung des Preisindexes – also der Ausgangswert der Bezugsgröße bei Beginn des Mietverhältnisses oder bei der letzten Mieterhöhung und der aktuelle Wert der Bezugsgröße – und die sich daraus ergebende Veränderung der Miete, und zwar entweder als Erhöhungsbetrag oder als Bezifferung der erhöhten Miete – angegeben werden (Kunze/Tietzsch, Miethöhe, Teil II, Rn. 158). Die geänderte Miete ist wie bisher mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu zahlen. Offen geblieben ist, ob die Erklärung auch schon so rechtzeitig vor dem Ablauf der einjährigen Dauer erfolgen kann, dass die Erhöhung auch wirklich gleich nach Ablauf der Jahresfrist greift.

 

Rz. 3

Für die Dauer der Indexierung ist auch weiterhin die Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ausgeschlossen. Wie bisher sind Modernisierungszuschläge nur für bauliche Maßnahmen des Vermieters zulässig, die er nicht zu vertreten hat (AG Hamburg, Urteil v. 15.6.2006, 49 C 607/04, ZMR 781), also z. B. für gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen zur Energieeinsparung (Umrüstung von älteren Heizkesseln, Wärmedämmmaßnahmen an ungedämmten Bauteilen). Die Zulässigkeit von Betriebskostenerhöhungen beschränkt sich auf Nettomieten; die gesetzliche Regelung, dass von der Wartefrist von einem Jahr Erhöhungen nach § 560 ausgenommen sind, kann sich nicht auf Bruttomieten oder Teilinklusivmieten beziehen, da für diese ohnehin keine Erhöhungsmöglichkeiten gem. § 560 bestehen, sondern nur gem. § 558 durch Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, die aber wiederum ausgeschlossen ist.

Die in § 10a Abs. 1 Satz 2 des bis zum 1.9.2001 geltenden MHG enthaltene Voraussetzung eines mindestens zehn Jahre seitens des Vermieters unkündbaren oder auf Lebenszeit eines Vertragspartners abgeschlossenen Mietvertrags ist in § 557b nicht übernommen worden. Daraus ergibt sich, dass Indexmieten sowohl in befristeten als auch bei unbefristeten Wohnraummietverhältnissen vereinbart werden können und grundsätzlich unabhängig von der Art des Wohnraums zulässig sind (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557b Rn. 1; Artz in MünchKomm, § 557b Rn. 3). Indexmietvereinbarungen können auch selbst befristet werden, z. B. in einem auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrag auf fünf Jahre.

 

Rz. 4

Für Indexmietvereinbarungen, die vor dem 1.9.2001 abgeschlossen worden sind, bleibt es – soweit sie nach § 10a MHG wirksam waren – bei den vereinbarten Regelungen (Sch...

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