Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556d Zulässige Miethöhe bei M ... / 1 Anwendungsbereich/Ausgangsmiete

1.1 Anwendungsbereich

Rz. 1

Achtung

Wohnraummiete

Die Vorschriften der §§ 556d ff. gelten nur für den Bereich der Wohnraummiete. Auf Gewerbemietverhältnisse finden die Vorschriften keine Anwendung (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 556d Rn. 18).

Auf Mischmietverhältnisse sind die Vorschriften der §§ 556d ff. anwendbar, wenn die Wohnraumnutzung nach den vertraglichen Vereinbarungen zwischen den Parteien überwiegt (LG Berlin, Urteil v. 13.9.2022, 65 S 74/22, GE 2023, 91), also insbesondere dann, wenn nur ein geringer Teil der Wohnung zu beruflichen Zwecken, etwa zur Nutzung als Büro, vermietet wurde.

Hinweis

Schutzwürdigkeit beachten

Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Schwerpunkt der Wohnraumnutzung im konkreten Fall nicht feststellen, findet wegen der besonderen Schutzwürdigkeit desjenigen, der die Räumlichkeiten jedenfalls auch als Wohnung nutzt, Wohnraummietrecht Anwendung (BGH, Urteil v. 9.7.2014, VIII Z 376/13, WuM 2014, 539).

Ausgenommen sind Mietverhältnisse über Wohnraum, der zum vorübergehenden Gebrauch gedacht ist, über möbliertern Einliegerwohnraum, über Zimmer in Studenten- und Jugendwohnheimen und Mietverhältnisse mit juristischen Personen des öffentlichen Rechts oder mit anerkannten privaten Trägern der Wohlfahrtspflege (Flatow WuM 2015,191).

Bestehende Mietverhältnisse sind ebenfalls nicht von den Regelungen der §§ 556d ff. betroffen.

Hinweis

Neubauten

Ausnahmen bestehen auch für Neubauten, die nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden und umfassend modernisierten Wohnraum (§ 556f Satz 2).

Auch Modernisierungen in den letzten drei Jahren vor Beginn des neuen Mietverhältnisses erlauben eine erhöhte Wiedervermietungsmiete nach den Regeln einer Modernisierung im bestehenden Mietverhältnis (§ 556e Abs. 2); bei der Berechnung der zulässigen Miete ist von der Miete einer unmodernisierten Wohnung zuzüglich der Modernisierungsumlage auszugehen. Soweit der Mieter über die Modernisierung Auskunft verlangt, muss der Vermieter diese Auskunft in Form einer Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559b erteilen (BGH, Urteil v. 17.12.2014, VIII ZR 88/13, GE 2015, 245).

Die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete gilt auch nicht für preisgebundene Wohnungen (AG Berlin-Kreuzberg, Urteil v. 15.9.2023, 14 C 142/23, GE 2023, 1013). Zudem muss der Wohnraum in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegen, wobei diese Gebiete durch Rechtsverordnung der Landesregierungen festgelegt werden. Die Länder konnten diese Rechtsverordnungen bereits ab dem Tag nach der Verkündung erlassen. Ausgenommen von den Regelungen der §§ 556d ff. sind ab dem 1.10.2014 errichtete und vermietete Neubauwohnungen. Ebenfalls ausgenommen von der Mietpreisbremse ist außerdem die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.

Hinweis

Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten

Die Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff.) finden auf eine Mieterhöhungsvereinbarung während eines laufenden Mietverhältnisses keine Anwendung (BGH, Urteil v. 28.9.2022, VIII ZR 300/21, GE 2022, 1201).

Alle Formen der Mietvertragsverlängerung, -erneuerung, und des Parteiwechsels fallen nicht unter den Anwendungsbereich der §§ 556d ff. Ein solcher Parteiwechsel, der nicht unter § 556d Abs. 1 fällt, liegt vor, wenn die ursprünglichen Parteien des Mietvertrages vereinbaren, dass der bisherige Mieter aus dem Vertrag ausscheidet und der neue Mieter aufgrund eines neuen Mietvertrages in den Mietvertrag eintritt (LG Berlin, Urteil v. 25.4.2018, 65 S 238/17, ZMR 2018, 761). Auch der Wechsel der Mietvertragsparteien im Rahmen einer Ersatzmietergestellung spricht regelmäßig für einen Parteiwechsel.

Der Erwerber des Grundstücks tritt in das mit dem Mieter bestehende Mietverhältnis ein; vereinbart der Erwerber dann eine höhere Miete, handelt es sich um eine Erhöhung im Bestandsmietverhältnis für die die §§ 557 ff. gelten und nicht die §§ 556d ff.

Hinweis

Index – und Staffelmietvertrag

Die Mietpreisbremse gilt auch für Index- und Staffelmietverträge, die ab dem 1.6.2015 für das Gebiet abgeschlossen wurden, für das eine entsprechende Rechtsverordnung erlassen wurde, für Indexmietverträge allerdings "nur" für die bei Beginn des Vertrages geschuldete Miete (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 556d Rn. 3).

1.2 Ausgangsmiete

Rz. 2

Die ortsüblichen Vergleichsmiete, die höchstens um 10 % überschritten werden darf, wird nach der Legaldefinition des § 558 Abs. 2 ausschließlich anhand von fünf wohnwertbildenden Faktoren ermittelt, also aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage (vgl. dazu § 558 Rn. 12-14) unter Berücksichtigung des energetischen Zustands in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind (Blank/Börstinghaus, § 558 Rn. 44). Sie spiegelt sich in einfachen (§ 558c) und qualifizierten (§ 558d) Mietspiegeln; auf die entsprechende Kommentierung dort wird verwiesen.

Problematisch ist die Wiedervermietung derjenigen Wohnungen, für die beim vorangegangenen...