Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 6 Direktabrechnung

Rz. 221

Der Vermieter ist ab 1.9.2001 nicht mehr berechtigt, durch einseitige Erklärung zu bestimmen, dass die Kosten für Wasser, Abwasser oder Müll in Zukunft unmittelbar zwischen dem Mieter und dem Versorgungsunternehmen (Stadtwerke, Wasserwerke, Stadtreinigung) abgerechnet werden. War jedoch die entsprechende Erklärung des Vermieters wirksam, die dem Mieter bis zum 1.9.2001 zugegangen sein musste, gilt sie als vertraglich vereinbart weiter. Die Mietvertragsparteien können aber eine derartige Direktabrechnung nunmehr individuell vereinbaren. Die in einer Formularklausel vorweggenommene Zustimmung des Mieters zu einer späteren Umstellung auf Direktabrechnung ist jedenfalls dann wirksam, wenn sie sich auf Wasser, Entwässerung und Müllabfuhr beschränkt. Da der Vermieter jedoch gegenüber den Mietern verpflichtet bleibt, die erforderliche Wasserversorgung, Entwässerung und Müllabfuhr zu gewährleisten, ist Voraussetzung für die Wirksamkeit einer individuellen Vereinbarung, dass das Versorgungsunternehmen gegenüber jedem einzelnen Mieter zur Einzelabrechnung bereit ist. Der Vermieter kann eine Direktabrechnung mithin dann nicht vereinbaren, wenn das Versorgungsunternehmen nicht zur verbrauchsabhängigen Einzelabrechnung bereit ist (zutreffend: Blank, WuM 1993, 503 [507]).

Kündigt der Vermieter seine Ver- und Entsorgungsverträge und verweist den Mieter auf direkte Verträge mit dem Leistungsträgern, kommt es zur Direktabrechnung dadurch, dass der Mieter die entsprechende Leistung an Elektrizität, Gas, Wasser oder Fernwärme Versorgungsunternehmens tatsächlich in Anspruch nimmt.

Von dem Mieter für die direkt abgerechneten Betriebskosten gezahlte Vorauszahlungen dürfen nicht auf die übrigen Betriebskosten verrechnet werden, sondern sind ihm gutzubringen. Sind die von der Direktabrechnung betroffenen Betriebskostenarten Teil des Betriebskostenanteils einer Brutto-, Bruttokalt- oder Teilinklusivmiete in einem Altmietvertrag, ist gem. § 560 Abs. 3 der Vermieter verpflichtet, diese Miete um den Betriebskostenanteil für die direkt abgerechneten Betriebskosten herabzusetzen. Bei einem Neuvertrag mit einer Brutto-, Bruttokalt- oder Teilinklusivmiete, ist eine Abrede der Mietvertragsparteien über die Reduzierung des Betriebskostenanteils notwendig. Unberührt bleibt die Verpflichtung des Vermieters, für den ordnungsgemäßen Zustand der Ver- und Entsorgungsleitungen und -einrichtungen zu sorgen, so dass sich die Miete gem. § 536 mindert, wenn durch ausfallende –direkt abgerechnete – Betriebsleistungen der vertragsgemäße Gebrauch nicht nur unwesentlich beeinträchtigt wird (LG Hamburg, Urteil v. 11.11.2005, 311 S 34/05, WuM 2006, 96).