Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 5.2 Inhalt der Abrechnung

Rz. 75

Hinweis

Angaben in der Abrechnung

Die Abrechnung muss zumindest folgende Angaben enthalten (BGH, Urteil v. 20.1.2021, XII ZR 40/20, GE 2021, 305; Urteil v. 29.1. 2020, VIII ZR 244/18, GE 2020, 463; OLG Dresden, Beschluss v. 9.8.2019, 5 U 936/19, ZMR 2020, 24; LG Kassel, Beschluss v. 16.2.2022, 1 T 427/21, WuM 2022, 335; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 333):

• Zusammenstellung der Gesamtkosten,
• Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten – verständlichen – Verteilungsschlüssel,
• Berechnung des Anteils des Mieters,
• Abzug der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen.

Dies gilt auch für die Abrechnung über die Betriebskosten des Geschäftsraums (BGH, Urteil v. 20.1.2021, XII ZR 40/20, a. a. O.).

Für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung reichen diese Angaben aus, auch wenn sie nicht dem vertraglich Vereinbarten entsprechen (BGH, Urteil v. 17.11.2004, VIII ZR 115/04, GE 2005, 50; BGH, Urteil v. 19.1.2005, VIII ZR 116/04, WuM 2005, 200; BGH, Urteil v. 18. 5.2011, VIII ZR 240/10, GE 2011, 949; zustimmend Langenberg, NZM 2006, 641). Auch die Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, ist formell wirksam (BGH, Beschluss v.18.2.2014, VIII ZR 83/13, GE 2014, 661; BGH, Beschluss v. 31.1.2012, VIII ZR 335/10, GE 2012, 543; BGH, Urteil v. 18.5.2011, VIII ZR 240/10, NJW 2011, 2786 Rn. 12 f.).

Die Abrechnung ist formell wirksam, wenn der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (BGH, Urteil v. 19.7.2017, VIII ZR 3/17, ZMR 2017, 875; BGH, Urteil v. 17.11.2004, VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219; LG Berlin, Urteil v. 19.2.2016, 63 S 189/15, GE 2016, 723).

Achtung

Formelle Ordnungsgemäßheit des Betriebskostenabrechnung

Für die formelle Ordnungsgemäßheit des Betriebskostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für die einzelnen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV entspricht (BGH, Urteil v. 27.10.2021, VIII ZR 264/19, GE 2022, 42).

Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wird, betrifft nur die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung (BGH, Urteil v. 19.11.2008, VIII ZR 295/07, WuM 2009, 42). Die Heizkostenabrechnung bedarf zu ihrer Wirksamkeit keiner Angaben über die Kosten des Betriebsstroms oder – über die Angabe der verbrauchten Wärmemenge (Fernwärme) hinaus – über die der Zählerstände. (BGH, Beschluss v. 13.9.2011, VIII ZR 45/11, WuM 2011, 684). Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb formell unwirksam, weil sie nicht anrechenbare Positionen enthält, Rechnungsdaten aufgrund offensichtlicher Schreibfehler falsch angegeben wurden oder Rechnungsdifferenzen enthalten sind (LG Berlin, Urteil v. 19.2.2016, 63 S 189/15, GE 2016, 723). Umlegungsfähige, aber nicht umgelegte Kosten brauchen nicht in die Abrechnung aufgenommen zu werden (LG Itzehoe, Urteil v. 17.12.2010, 9 S 23/10, WuM 2011, 104).

Ist der Verteilerschlüssel in der Abrechnung jedoch unverständlich, liegt ein formeller Mangel vor, der zur Unwirksamkeit der Abrechnung führt (BGH, Urteil v. 9.4.2008, VIII ZR 84/07, GE 2008, 795). Dies gilt jedenfalls dann, wenn auch die Umlagevereinbarung im Mietvertrag einen Umlageschlüssel nicht bestimmt (OLG Dresden, Beschluss v. 9.8.2019, 5 U 936/19, ZMR 2020, 24).

Hat der Vermieter eine formell ordnungsgemäße Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnung erstellt, steht dem Mieter bei inhaltlichen Fehlern grundsätzlich kein Anspruch auf Neuabrechnung zu, solange er die zutreffende Kostenumlage aufgrund der Abrechnung unter Hinzuziehung der Belege selbst errechnen kann und er kein ausnahmsweise zu berücksichtigendes Interesse am Erhalt einer inhaltlich richtigen Abrechnung geltend machen kann (OLG Frankfurt a. M., Hinweisbeschlüsse v. 14.2.2018 und 19.4.2018, 2 U 142/17, NZM 2018, 789).

Hinweis

Rechtsmissbrauch des Mieters

Dem Anspruch des Mieters auf Erteilung einer neuen Nebenkostenabrechnung kann im Einzelfall der Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens entgegenstehen: etwa, wenn ein zu fehlender Nachvollziehbarkeit führender Gesichtspunkt erstmals in der Revision vorgebracht wird, in der bisherigen Vertragsabwicklung zwischen den Parteien aber keine Rolle gespielt hat und durch ein Verlangen des Mieters um nähere Erläuterung hätte bereinigt werden können (BGH, Urteil v. 20.1.2021, XII ZR 40/20, GE 2021, 305; Anschluss an BGH Urteil v. 29.1.2020, VIII ZR 244/18, WuM 2020, 210).

5.2.1 Zusammenstellung der Gesamtkosten

Rz. 76

Eine vom Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 vorzunehmende Abrechnung muss eine aus sich heraus verständliche geordnete Zusammenstellung der zu den umzulegenden Betriebskosten im Abrechnungsjahr getätigten Einnahmen und Ausgabe...