Kinne/Schach/Bieber, BGB § 555a Erhaltungsmaßnahmen / 5 Abweichende Vereinbarungen

Rz. 16

Zunächst haben es die Vertragsparteien in der Hand festzulegen, wie der vereinbarte Gegenstand beschaffen sein muss um als (noch) vertragsgemäß zu gelten. § 555a Abs. 1 ist dispositives Recht; § 555a Abs. 5 erklärt nur von den Abs. 2 oder 3 abweichende Vereinbarungen für unwirksam. Die in vielen Formularmietverträgen zu findende Bestimmung, dass sich der Mieter verpflichtet, auch solche Erhaltungsmaßnahmen zu dulden, die zwar nicht notwendig, aber zweckdienlich sind, ist dann zulässig (a.A. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555a Rn. 63), wenn sie auch die Interessen des Mieters berücksichtigt (z. B. durch den Zusatz "soweit sie den Mieter nur unwesentlich beeinträchtigen"). Klauseln, die den Mieter ohne weitere Voraussetzungen zu Duldung von Erhaltungsmaßnahmen verpflichten, sind gem. § 555a Abs. 5 unwirksam Wenn solche vertraglichen Bestimmungen fehlen, ist im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu klären, ob der Vermieter zu einer "restaurierenden" Instandsetzung (vgl. LG Berlin, GE 1987, 1001) verpflichtet sein könnte. Im Regelfall steht bei der Instandhaltung und Instandsetzung die Erhaltung oder Wiederherstellung der Funktion eines Teils der Mietsache im Vordergrund. In solchen Fällen führt die Forderung nach einer "restaurierenden" Instandsetzung u. U. zu abwegigen Ergebnissen (z. B. Ersatz von defekten Trinkwasserleitungen aus Blei gegen solche aus demselben Material). Vielfach müsste eine solche Instandsetzung schon daran scheitern, dass bestimmte Materialien überhaupt nicht mehr beschafft werden können. Die dagegen vorgebrachten Einwände (vgl. LG Berlin, GE 1987, 1001: Austausch von schadhaften Kassettentüren gegen glatte Sperrholztüren mit Stahlzargen oder Ersatz von schadhaften stuckverzierten Decken durch solche ohne Putzornamente) überzeugen nicht. Dort, wo bei bestimmten Bestandteilen der Mietsache die ästhetische Komponente die funktionelle weit überragt, könnte eine ergänzende Vertragsauslegung den Vermieter – keineswegs aber immer – zu einer "restaurierenden" Instandsetzung verpflichten (wenn etwa für die Anmietung einer Wohnung das Vorhandensein von Stuckdecken, Delfter Kacheln oder Glasornament-Türen bestimmend war). Aber auch in solchen Fällen kann dem Vermieter eine "restaurierende" Instandsetzung u. U. nicht zugemutet werden (§ 242; z. B. Ersatz eines reich gegliederten und ornamentierten Kachelofens).