Rz. 13
Die vorherige Information des Mieters ist entbehrlich, wenn der Mieter der Erhaltungsmaßnahme wirksam zugestimmt hat (LG Berlin, GE 1990, 315) oder sie tatsächlich geduldet hat, indem er die Handwerker die angekündigte Maßnahme in der Wohnung hat ausführen lassen (KG, RE v. 1.9.1988, 8 RE-Miet 4048/88, GE 1988, 993; OLG Stuttgart, RE v. 24.4.1991, 8 RE-Miet 1/90, NJW-RR 1991, 1108 = GE 1991, 817; OLG Frankfurt/Main, RE v. 5.9.1991, 20 RE-Miet 3/91, NJW-RR 1992, 145 = GE 1991, 829). Wenn der Mieter der Durchführung der Erhaltungsmaßnahme mündlich oder schriftlich widersprochen hat, liegt auch dann keine Duldung vor, wenn er nicht gerichtlich gegen die Maßnahme (z. B. im Außenbereich) vorgegangen ist (LG Berlin, MM 1999, 390).
Die Ankündigung ist ferner entbehrlich bei einer nur unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache, wie z.B. bei nur kleinerer Arbeiten, durch die weder der Mieter noch sein Wohnbereich betroffen sind (weitergehend Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555a Rn. 38: Ankündigung bei jeder Maßnahme notwendig, die den Zutritt zur Wohnung erfordert). Werden allerdings umfangreichere Modernisierungsmaßnahmen zusammen mit Bagatellmaßnahmen durchgeführt, sind auch Letztere nach § 555d Abs. 2 Satz 1 anzukündigen (AG Berlin-Tiergarten, Urteil v. 5.11.1990, 5 C 384/90, GE 1991, 153). Der Vermieter sollte jedoch einen solchen Bagatellfall nicht vorschnell annehmen. Andererseits macht sich der Mieter, der eine unter die Bagatellklausel fallende Maßnahme blockiert, u.U. schadensersatzpflichtig.
Ebenso entfällt die Ankündigungspflicht bei Erhaltungsmaßnahmen, deren sofortige Durchführung zwingend ist (Notmaßnahmen). Zu denken wäre dabei an die Reparatur der Wasserleitung bei Rohrbruch, die Reparatur der Gasleitung bei einem Leck oder Frostschutzmaßnahmen bei Dauerfrost. Nicht dagegen fällt darunter der Einbau einer zusätzlichen Wasserpumpe zur Erhöhung des – für die Versorgung der oberen Geschosse notwendigen – Wasserdrucks.
Auch Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat (zu § 554 Abs. 3 Satz 1 a.F.: BGH, Versäumnisurteil v. 4.3.2009, VIII ZR 110/08, WuM 2009, 290 = GE 2009, 646; LG Berlin, Hinweisbeschluss v. 14.9.2009, 67 S 345/08, GE 2010, 771) sind (formlos) anzukündigen.
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