Kinne/Schach/Bieber, BGB § 543 Außerordentliche fristlos ... / 1.1 Kündigungsgründe

Rz. 1

In § 543 wird das Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund zusammengefasst. Normiert worden ist nunmehr ausdrücklich ein allgemeines und unabdingbares Recht beider Vertragsparteien zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grunde, das bislang aus allgemeinen Rechtsgrundsätzen (§§ 242, 626) hergeleitet wurde.

§ 543 Abs. 1 Satz 1 regelt das Kündigungsrecht an sich, während Satz 2 die Voraussetzungen festlegt.

§ 543 Abs. 2 zählt die wichtigsten Gründe für eine fristlose Kündigung auf:

Nummer 1 regelt die Kündigung durch den Mieter bei nicht rechtzeitig erfolgter Gewährung oder späterer Wiederentziehung des vertragsmäßigen Gebrauchs der Mietsache, und zwar sowohl vollständig als auch teilweise.

Nummer 2 bestimmt die Voraussetzungen für die Kündigung bei vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache.

Nummer 3 normiert die Voraussetzungen der Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Die Heilung der Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch nachträgliche Zahlung des Rückstandes ist in § 569 Abs. 3 geregelt.

§ 543 Abs. 3 legt in Übereinstimmung mit der bisherigen Rechtsprechung fest, dass eine fristlose Kündigung grundsätzlich erst nach Abmahnung mit Fristsetzung gerechtfertigt ist – dies gilt nicht bei Zahlungsverzug des Mieters.

§ 543 Abs. 4 Satz 1 erklärt für die Kündigung des Mieters wegen nicht rechtzeitiger Gewährung des Gebrauchs der Mietsache oder deren nachträglichen Entzug die §§ 536b, 536d für entsprechend anwendbar. § 543 Abs. 4 Satz 2 enthält eine Beweislastregel für die rechtzeitige Gewährung des Gebrauchs oder die rechtzeitige Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist.

Von einer gesetzlichen Regelung, innerhalb welcher Frist seit Kenntnis des Kündigungsgrundes die Kündigung zu erfolgen hat, ist abgesehen worden; insoweit verbleibt es bei der bisherigen Rechtsprechung, dass die Kündigung grundsätzlich innerhalb von zwei Wochen nach Kenntnis des Kündigungsgrundes zu erfolgen hat.

Hinweis

Unwirksamer Kündigungsausschluss

Das Recht zur fristlosen Kündigung aus § 543 Abs. 1 kann vertraglich nicht abbedungen werden (OLG Rostock, Urteil v. 9.7.2020, 3 U 78/19, GE 2020 S. 1116).