Rz. 16
Die Umdeutung einer unwirksamen außerordentlichen fristlosen Kündigung in eine ordentliche Kündigung wird von Rechtsprechung und Literatur grundsätzlich zugelassen, wenn – für den Kündigungsgegner erkennbar – nach dem Willen des Kündigenden das Vertragsverhältnis in jedem Fall zum nächstmöglichen Termin beendet werden soll (§ 140; BGH, Urteil v. 24.7.2013, XII ZR 104/12, ZMR 2014, 22; OLG Frankfurt a. M., Urteil v. 8.3.2018, 2 U 25/17, NZM 2018, 679). Hat der Geschäftsraummieter ausdrücklich wegen einer nicht beseitigten Gebrauchsbeeinträchtigung fristlos gekündigt, kommt eine Umdeutung in eine fristgerechte Kündigung nicht in Betracht (KG Berlin, Urteil v. 2.9.2002, 8 U 146/01, GE 2003, 48). Eine Umdeutung bei Wohnraummietverhältnissen lassen die Instanzgerichte allerdings "zurückhaltend" zu (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. 922, 923). Jedenfalls müssen die Voraussetzungen gem. § 568, § 573 Abs. 3, § 574 erfüllt sein.
Umdeutungsprobleme können sich dann nicht ergeben, wenn im entsprechenden Fall neben der fristlosen Kündigung hilfsweise auch die ordentliche Kündigung ausgesprochen wird, die Kündigungen z. B. einerseits auf § 543, andererseits auf § 573 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 gestützt werden. Die Kündigungen sollten tunlichst auch gleichzeitig erfolgen, da z. B. für eine erst später erklärte ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs als schuldhaft nicht unerhebliche Vertragsverletzung dann Schwierigkeiten auftreten können, wenn der Mieter innerhalb der Schonfrist nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 gezahlt hatte (LG Berlin, Urteil v. 25.10.1993, 61 S 233/93, GE 1994, 399, allerdings dogmatisch angreifbar, da bei Zahlung innerhalb der Schonfrist nur die außerordentliche fristlose Kündigung unwirksam wird, der Kündigungsgrund nicht in Wegfall kommt; vgl. dazu BGH, Urteil v. 16.2.2005, VIII ZR 6/04, GE 2005, 2501).
Die Umdeutung einer unwirksamen ordentlichen Kündigung in eine fristlose Kündigung mag dogmatisch auch zulässig sein, wird aber deswegen kaum möglich sein, weil der Vermieter mit der ordentlichen Kündigung zum Ausdruck gebracht hat, das Mietverhältnis jedenfalls nicht fristlos beenden zu wollen, demgemäß ist die fristlose Kündigung erkennbar nicht vom Willen des Kündigenden umfasst.
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