Rz. 5
Der Vermieter trägt die Beweislast für die Kenntnis des Mieters vom Mangel bzw. dessen Erkennbarkeit und für die rechtzeitige Abhilfe im Falle einer Anzeige (LG Kiel, Urteil v. 16.4.1997, 5 S 82/96, WuM 1998, 282).
Gemäß § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB schließt die unterlassene Anzeige nur dann die Rechte aus den §§ 536, 536a BGB und § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB aus, wenn der Vermieter infolge der unterlassenen Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte. Dazu muss der Vermieter darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass er bei rechtzeitiger Anzeige den Mangel sofort in angemessener Frist beseitigt hätte (BGH, NJW 1987, 1072; OLG Düsseldorf, Urteil v. 16.4.2002, 24 U 20/01, GE 2002, 1261).
Der BGH, VIII. Senat, hat bisher nicht entschieden, welcher Partei im Rahmen des Ausschlusstatbestandes des § 536 c Abs. 2 S. 2 die Beweislast für die (Nicht-) Erfüllung der Anzeigepflicht aufzuerlegen ist. Bei einem Schadensersatzanspruch des Vermieters nach § 536c Abs. 2 S. 1 ist die Beweislast für die Verletzung der Anzeigepflicht aber dem Vermieter zuzuweisen (BGH, Urteil v. 5.12.2012, VIII ZR 74/12, GE 2013, 204; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 536c Rn. 42). Der Mieter sei im Hinblick auf das Gebot von Treu und Glauben daran gehindert, sich auf eine eingetretene Mietminderung zu berufen, wenn und so weit dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung der den Mieter treffenden Pflicht zur rechtzeitigen Anzeige von Mängeln der Mietsache zustehe. In einem solchen Fall könne sich ein Mieter auf eine kraft Gesetzes eingetretene Mietminderung nicht berufen, weil es einen Verstoß gegen § 242 darstelle, wenn ein Gläubiger etwas erfordere, was er sofort wieder zurückzugewähren habe. In diesem Zusammenhang darf er allerdings den Vermieter die Beweislast für die Verletzung der Anzeigepflicht des Mieters. Dies folge aus der Grundregel der Beweislastverteilung, wonach der Anspruchsteller auf der ersten Ebene die rechtsbegründenden Tatsachen und der Anspruchsgegner auf einer zweiten Ebene die rechtsvernichtenden, rechtshindernden oder rechtshemmenden Tatsachen darzulegen und zu beweisen habe. Wer Ersatz eines auf eine Pflichtverletzung des Vertragspartners zurückgeführten Schadens verlange, habe demnach darzutun und nachzuweisen, dass der andere Vertragsteil eine ihn treffende Pflicht verletzt und hierdurch einen kausalen Schaden verursacht habe. Dies gelte auch dann, wenn negative Umstände anspruchsbegründend seien. Im Rahmen der Verletzung der Anzeigepflicht des Mieters treffe den Mieter jedoch eine sekundäre Darlegungslast, um dem Vermieter die Beweisführung nicht unnötig zu erschweren. Das bedeutet, dass der Vermieter nur solche Mängelanzeigen ausräumen müsse, die von dem Mieter in zeitlicher, inhaltlicher Weise und räumlicher Hinsicht spezifiziert worden seien. Unsubstantiierte Behauptungen des Mieters zur Erfüllung der Anzeigepflicht brauche der Vermieter dagegen nicht zu widerlegen.
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