Kinne/Schach/Bieber, BGB § 536a Schadens- und Aufwendung ... / 2.4 Verzugshaftung

Rz. 15

Die Verzugshaftung setzt einen fälligen Mängelbeseitigungsanspruch (§ 535) voraus, den der Vermieter trotz Mahnung schuldhaft nicht erfüllt hat (§ 286).

Hinweis

Mangelbeseitigung

Ein Mangel, mit dessen Beseitigung der Vermieter in Verzug gekommen ist, ist anzunehmen, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache von dem für den vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand für den Mieter nachteilig abweicht, der sich in erster Linie nach den – auch konkludent möglichen – Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien bestimmt (BGH, Hinweisbeschluss v. 19.7.2022, VIII ZR 194/21, NZM 2023, 30).

Hinweis

Verspätete Übergabe

Derjenige Vermieter, der die Räume zu dem vereinbarten Zeitpunkt nicht an den Mieter übergeben kann, weil der Vormieter nach Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht geräumt hat, haftet gem. § 311 a Abs. 2 Satz 1 auf Schadensersatz oder Ersatz der Aufwendungen des (Nach-)Mieters, wenn er bei Vertragsschluss wusste, dass der Vormieter nicht räumen wird, oder seine Unkenntnis davon zu vertreten hat.

Schadensersatz gem. § 536a Abs. 1; 3. Alt. kann derjenige Mieter verlangen, der den Vermieter vergeblich zur Überlassung der Mietsache aufgefordert hat; insoweit ist es unerheblich, wer den Mietvertrag als erster abgeschlossen hat, da jeder Mieter einen Überlassungsanspruch hat (§ 535 Abs. 1 Satz 1). Dieser entfällt wegen der mietvertraglichen Garantiehaftung des Vermieters auch nicht gem. § 275 Abs. 2.

Hinweis

Schönheitsreparaturen

Führt der Vermieter die ihm – mangels abweichender Vereinbarung oder infolge der Unwirksamkeit der formularmäßigen Abwalzung von Schönheitsreparaturen infolge Überlassung der unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Wohnung ohne angemessenen Ausgleich (vgl. dazu BGH, Urteil v. 18.3.2015, VIII ZR 185/14, ZMR 2015, 685) – obliegenden Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses trotz Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung auf Aufforderung des Mieters nicht durch, hat dieser gem. § 536a Abs. 2 Nr. 1 sogar einen Anspruch auf Ersatz der Renovierungskosten. Der Mieter kann die Renovierung selbst in Auftrag geben und vom Vermieter zuvor einen Kostenvorschuss auf Basis eines vom Mieter eingeholten Kostenangebots eines Malermeisters auch dann verlangen, wenn das Angebot erheblich über den vom Vermieter eingeholten Kostenangeboten liegt (LG Berlin, Urteil v. 27.8.2010, 65 S 440/09, GE 2010, 1340). Der Vermieter kann dem Anspruch des vertraglich zu Schönheitsreparaturen verpflichteten Mieters auf Renovierung zur Beseitigung eines Wasserschadens nicht entgegenhalten, dass dieser durch diese Renovierung (spätere) Malerkosten erspart, weil die nächste Renovierung erst später fällig wird (a. A. LG Berlin, Urteil. v. 16.8.1996, 63 S 174/96, GE 1996, 1181).

Rz. 16

Ob in einer Anzeige nach § 536c eine den Vermieter Mahnung liegt, ist nach dem Erklärungsinhalt und den Umständen des Einzelfalles zu beurteilen (OLG Rostock, Beschluss v. 3.8.2020, 3 U 91/18, GE 2020, 1249). Die Ursache des Mangels braucht der Mieter nicht mitzuteilen. In dem Schreiben an den Vermieter sind die Mängel aber so genau zu bezeichnen, dass dieser erkennen kann, welche Maßnahmen er zu deren Beseitigung ergreifen muss. Ferner muss der Mieter den Vermieter zur Beseitigung der Mängel auffordern (OLG Rostock, Beschluss v. 3.8.2020, 3 U 91/18, GE 2020, 1249 = ZMR 2020, 1019; OLG Düsseldorf, Beschl. v. 1. 3.2016, I-24 U 152/15, GE 2016, 856).

Hinweis

Obsolete Aufforderung

Einer Aufforderung bedarf es nicht, wenn der Vermieter die Mängelbeseitigung endgültig ablehnt, nicht mehr erreichbar ist, oder den vereinbarten Termin zur Mängelbeseitigung verstreichen lässt (BGH, Urteil v. 16.1.2008, VIII ZR 222/0, WuM 2008, 147). Schließlich ist eine Mahnung bei Gefahr im Verzug entbehrlich.

Rz. 17

Nach allgemeiner Meinung setzt die Mahnung eine Fristsetzung nicht voraus. Andererseits muss der Vermieter zeitlich nach der Mahnung die Möglichkeit haben, die Mangelbeseitigung in Angriff zu nehmen. Daraus ergibt sich das Problem, in welchem zeitlichen Rahmen der Mieter nach der Mahnung darangehen kann, den Mangel selbst zu beseitigen oder beseitigen zu lassen. Das Gesetz beantwortet diese Frage nicht, so dass im Rahmen des Dauerschuldverhältnisses Miete, das in Anwendung des § 242 eine gegenseitige Rücksichtnahme fordert, eine angemessene Frist zugrunde zu legen ist, die sich nach der Art des Mangels unter zeitlicher Notwendigkeit der Mangelbeseitigung richtet. Dies geht so weit, dass in Notfällen der Mieter sogleich, also auch ohne Mahnung, handeln darf und u. U. (zur Vermeidung der Anrechnung eines Mitverschuldens nach § 254) auch handeln muss.

Praxis-Tipp

Mahnschreiben

Zur Vermeidung von Problemen in diesem Zusammenhang ist es daher dem Mieter anzuraten, entweder in dem den Verzug begründenden Mahnschreiben eine Frist zur Beseitigung des Mangels zu setzen (dabei muss es sich um eine angemessene Frist handeln!) oder dies in einem weiteren Aufforderungsschreiben zu tun, verknüpft mit der Ankündigung, den Mangel auf ...