Kinne/Schach/Bieber, BGB § 536 Mietminderung bei Sach- u ... / 6 Gewährleistungsansprüche bei der vermieteten Eigentumswohnung

Rz. 16

Bei der Vermietung einer Eigentumswohnung, die dinglich, eigentumsrechtlich, in die Wohnungseigentümergemeinschaft eingebettet ist, steht dem Mieter schuldrechtlich im Rahmen des Mietvertrags auch nur der Eigentümer der Eigentumswohnung als Vermieter gegenüber, steht der Mieter in keiner rechtlichen Beziehung zu der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Anspruch nach § 535 auf Instandsetzung und Instandhaltung richtet sich demgemäß gegen den einzelnen Wohnungseigentümer als Vermieter. Bei Mängeln am Sondereigentum (§ 5 WEG) treten keine speziellen Probleme auf, während bezüglich der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, was sich allerdings gerade auf die Teile des Mietobjekts bezieht, an denen üblicherweise Mängel auftreten (Abfluss- und Anschlussrohre, Außenwände, Hausisolierung, Decken, Eingangstüren, Fenster, Antennen, Treppen, Treppenhaus), es entsprechender Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) bedarf. Nach allgemeiner Meinung kann nun der Wohnungseigentümer/Vermieter nicht ohne weiteres einwenden, ihm sei die Instandsetzung unmöglich, weil ein entsprechender Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht vorliege bzw. nicht erreicht werden könne. Nach dem Beschluss des KG, RE v. 25.6.1990, 8 RE-Miet 2634/90, WuM 1990, 367 = ZMR 1990, 336 = GE 1990, 811, hat der Mieter einer Eigentumswohnung gegen seinen Vermieter auch dann einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch auf Mängelbeseitigung, wenn die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Maßnahmen Eingriffe in das gemeinschaftliche Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft notwendig machen und ein zustimmender Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung – soweit er erforderlich ist – noch nicht vorliegt (vgl. auch BGH, Urteil v. 20.7.2005, VIII ZR 342/03, GE 2005, 1348 = WuM 2005, 713 = NJW 2005, 3284 – Opfergrenzenurteil). Damit verlagert sich die Problematik in das Verfahren der Zwangsvollstreckung aus dem entsprechenden Urteil aufgrund § 535 – jedenfalls solange kein rechtskräftiger entgegenstehender Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vorliegt. Ist dies aber der Fall, kann ein Instandsetzungsurteil nicht ergehen, weil es auf eine unmögliche Leistung gerichtet wäre. Der Einwand der Unmöglichkeit kann aber auch noch in der Zwangsvollstreckung, notfalls auch noch im Wege der Zwangsvollstreckungsgegenklage nach § 767 ZPO erhoben werden. Hierbei richtet sich die Zwangsvollstreckung nicht nach § 887 ZPO, weil damit in die Rechte Dritter, nämlich der Wohnungseigentümer, eingegriffen werden würde, sondern nach § 888 (KG, RE a. a. O., GE 1990, 811 [813]). Diese geht dahin, den Wohnungseigentümer/Vermieter zu zwingen, die gem. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG erforderliche Beschlussfassung durchzusetzen; sie kann nicht auf Vornahme der Instandsetzungshandlung selbst gehen, da diese nicht (allein) vom Willen des Schuldners/Vermieters abhängt.

Diese komplizierte Problematik stellt sich bei einem Minderungsanspruch nach § 536 nicht. Denn hier kann sich der Vermieter/Wohnungseigentümer nicht auf Unmöglichkeit der Instandsetzungsleistung berufen, da die Minderung unabhängig davon eintritt, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat, ob er ihn abstellen kann.