Rz. 192
Die Frage stellt sich nur, wenn der Vermieter die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen hat, dieser damit Verpflichteter einer geschuldeten Hauptleistung geworden ist.
Zur Feststellung der Ansprüche ist eine Besichtigung der Mietsache durch den Vermieter notwendig, denn dieser muss den Zustand der Räume feststellen, um entscheiden zu können, ob und in welchem Umfang er vom Mieter Erfüllung und im Weigerungsfall Schadensersatz verlangen kann oder will. Solange der Mieter die Räume nicht zurückgegeben hat (wozu er nach § 546 verpflichtet ist), hat der Vermieter nicht Besitz an den Räumen und kann nicht ohne Einwilligung des Vermieters eine Besichtigung vornehmen.
Kommt der Vermieter nach Besichtigung zu dem Ergebnis, dass Schönheitsreparaturen fällig bzw. nicht ausreichend durchgeführt worden sind, so kann er entsprechende Ansprüche nur unter Beachtung gewisser Förmlichkeiten geltend machen. Festzuhalten ist allerdings in diesem Zusammenhang, dass die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen entsteht bzw. besteht. Förmlichkeiten sind nur bei der Geltendmachung der Ansprüche zu beachten. Die materielle Verpflichtung des Schuldners, hier des Mieters, besteht also unabhängig von entsprechenden Aufforderungsschreiben und Mahnungen; Letztere dienen nur der Durchsetzung von Ansprüchen.
Rz. 193
Zunächst nur Erfüllungsanspruch
Bei geschuldeten Schönheitsreparaturen hat der Vermieter zunächst (nur) einen Erfüllungsanspruch (Durchführung von Schönheitsreparaturen) gegen den Mieter. Er muss auch von seinem Schuldner/Mieter zunächst Erfüllung verlangen und kann nicht sogleich Schadensersatz geltend machen.
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