Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 10.7.5.5 Vorleistungspflicht des Vermieters

Rz. 178

Die Durchführung von Schönheitsreparaturen erfordert jeweils die entsprechende Vorbehandlung des Untergrundes. Ist diese Vorbehandlung nur schönheitsreparaturbedingt notwendig, sind die erforderlichen Arbeiten auch durch den Mieter durchzuführen, dem die Schönheitsreparaturen vertraglich vereinbart überbürdet worden sind. Dieser ist jedoch für Vorschäden der Mietsache nicht verantwortlich, denn grundsätzlich ist es Sache des Vermieters, die Wohnung in baulicher Hinsicht instand zu halten. Das betrifft Putzschäden, Feuchtigkeitsschäden in seinem Verantwortungsbereich (der Mieter ist für die von ihm während des Gebrauchs der Mietsache verursachte Feuchtigkeit natürlich selbst verantwortlich), aber auch Vorschäden an Holz- oder Metallteilen der Wohnung. Beseitigt der Vermieter derartige Schäden nicht, so ist der Mieter insofern nicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet, muss also nicht bei Ausführung der Schönheitsreparaturen diese Schäden sogleich mit beseitigen. Denn die über gewöhnliche Malerarbeiten hinausgehende Beseitigung sog. Untergrundschäden an Holz, Putz oder Mauerwerk gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen, sondern obliegt dem Vermieter auf dessen Kosten (vgl. BGH, GE 1988 S: 881, 887; Glaser, ZMR 1986, 109). Das gilt auch für größere Substanzschäden der Dekoration (LG Berlin, Beschluss v. 7.2.2017, 67 S 20/17, WuM 2017, 134: Risse an der Wohnzimmerdecke; Glaser, ZMR 1986, 109). Dem Mieter steht insofern ein Leistungsverweigerungsrecht (§ 273) zu. Nach KG, Urteil v. 8.12.2003, 8 U 163/03, GE 2004, 297, wird der Anspruch gegen den Mieter auf Durchführung von Schönheitsreparaturen überhaupt erst dann fällig, wenn der Vermieter die baulichen Voraussetzungen dazu durch Instandsetzungsmaßnahmen geschaffen hat.

Rz. 179

Der Mieter kann allerdings bei einzelnen Vorschäden nicht die Renovierung der gesamten Wohnung verweigern. Das Leistungsverweigerungsrecht bezieht sich nur auf den schadhaften Bereich. Hierzu ist allerdings die Abgrenzung schwierig und kann nicht generalisierend festgestellt werden. Ist also z. B. ein in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallender Feuchtigkeitsschaden an der Decke des Wohnzimmers vorhanden, braucht der Mieter diese Decke nicht zu streichen, solange der Vermieter den Schaden nicht beseitigt. Für die übrigen Räume und Flächen des Wohnzimmers bleibt die Verpflichtung, die entsprechenden Schönheitsreparaturen durchzuführen. Die Schönheitsreparaturpflicht kann nur dann gänzlich verweigert werden, wenn eine Vielzahl von Vorschäden Schönheitsreparaturen in der Gesamtbetrachtung unmöglich machen. Das kann im Einzelfall nur ein Sachverständiger beurteilen.

Hinweis

Schäden im Übergabeprotokoll festhalten

Das bedeutet für den Konfliktfall, dass entsprechende Untergrundschäden einerseits in einem Wohnungsübergabeprotokoll zu Beginn der Mietzeit eindeutig identifizierbar festgestellt werden sollten. Dasselbe gilt für während der Mietzeit auftretende Schäden, die in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallen.

Das bedeutet aber auch für Feststellungen zur Notwendigkeit durchzuführender Schönheitsreparaturen nach Ablauf der Mietzeit, dass Vorschäden auch kostenmäßig separiert werden, da der Mieter zu deren Beseitigung nicht herangezogen werden kann; ein möglicher Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen in der Konsequenz gänzlich entfallen kann, weil eine kostenmäßige Ausgrenzung nicht (mehr) möglich ist (vgl. dazu auch LG Berlin, GE 2002, 734).