Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 10.7.14 Folgen unwirksamer ...

Harald Kinne

10.7.14.1 Mietzuschlag

Rz. 239

Frei finanzierter Wohnraum

Ist die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam, kann der Vermieter die Miete nicht mit den Zuschlägen entsprechend § 28 Abs. 4 II. BV erhöhen (BGH, Urteil 9.7.2008, VIII ZR 181/07, WuM 2008, 560; BGH, Urteil v. 9.7.2008, VIII ZR 83/07, WuM 2008, 487). Eine Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag zur Erhebung eines Aufschlags auf die ortsübliche Vergleichsmiete für den Fall, dass die vereinbarte Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter unwirksam ist, verstößt gegen §§ 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB (LG Berlin, Urteil v. 27.1.2015, 16 O 442/14, juris).

Das gilt auch für eine ehemals preisgebundene Wohnung nach Entlassung derselben aus der Preisbindung mit einer als "Marktmiete" geschuldeten Grundmiete (BGH, Urteil v. 9.11.201, VIII ZR 87/11, GE 2012, 62 in Fortführung von BGH, Urteil v. 16.6.2010, VIII ZR 258/09, WuM 2010, 490).

Rz. 240

Preisgebundener Wohnraum

Der Vermieter von öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum darf – anders als der Vermieter von preisfreiem Wohnraum – die Kostenmiete einseitig um den um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV zu erhöhen, wenn die Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist (BGH, Urteil v. 20.9.2017, VIII ZR 250/16, ZMR 2018,27; BGH , Urteil v.12.12.2012,VIII ZR 181/12, GE 2013, 207; BGH, Urteil v. 24.3.2010, VIII ZR 177/09, GE 2010, 687; BGH, Beschluss v. 12.1.2011, VIII ZR 6/10, GE 2011, 478). Dem Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung werden mit der vereinbarten Übernahme einer umfänglichen Anfangsrenovierung gegen "Gutschrift" einer Monatsmiete auch keine Leistungen auferlegt, die verbunden mit seinen sonstigen Pflichten den Rahmen der Kostenmiete übersteigen (BGH, Urteil v.22.8.2018, VIII ZR 287/17, GE 2018, 1585). Die in einem Formularmietvertrag über eine (damals) preisgebundene Wohnung, bei dem der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat und hierfür ein Zuschlag zur Kostenmiete gemäß § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung vorgesehen ist, enthaltene Klausel "Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist." berechtigt den Mieter, die Schönheitsreparaturen selbst auszuführen und anschließend die Auszahlung der "angesparten" Beträge zu verlangen (BGH, Urteil v.3. 12.2014, VIII ZR 224/13, GE 2015,116).

10.7.14.2 Ersatzanspruch des Mieters für geleistete Schönheitsreparaturen

Rz. 241

Ein Mieter, der auf Grund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig, weil er eine Leistung erbringen will, die rechtlich und wirtschaftlich Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung geschuldeten Entgelts ist (BGH, Urteil v. 27.5.2009,VIII ZR 302/07, GE 2009, 901).

Hinweis

Keine Ausgleichspflicht des Mieters

Durch den Mieter durchgeführte, von ihm nicht geschuldete Schönheitsreparaturen, führen nicht zu einer Ausgleichspflicht des Vermieters (LG Wiesbaden, Urteil v. 9.7.2020, 3 S 91/20, GE 2020, 1188).

Der nach § 818 Abs. 2 geschuldete Wertersatz, den der Vermieter an einen Mieter zu leisten hat, der die Mietwohnung vor seinem Auszug auf Grund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel in Eigenleistung renoviert hat, bemisst sich üblicherweise nur nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen (BGH, Urteil v. 27.5.2009, VIII ZR 302/07, GE 2009, 901). Durch den Mieter durchgeführte, von ihm nicht geschuldete Schönheitsreparaturen, führen nicht zu einer Ausgleichspflicht des Vermieters (LG Wiesbaden, Urteil v. 9.7.2020, 3 S 91/20, GE 2020, 1188).

Mietern, die in ihrer Wohnung Schönheitsreparaturen in der Annahme einer eigenen Verpflichtung vorgenommen haben, ist es auch verwehrt, die Erforderlichkeit erneuter Schönheitsreparaturen darauf zu stützen, dass die von ihnen selbst ausgeführten Arbeiten kleinere handwerkliche Mängel (erkennbare Nahtstellen der Tapeten, teilweise vorhandene "Tropfnasen" beim Anstrich von Heizkörpern und Türen etc.) aufweisen (BGH, Beschluss v. 17.3.2015, VIII ZR 251/14, GE 2015, 652; LG Wiesbaden, Urteil v. 9.7.2020, 3 S 91/20, GE 2020, 1188).

Erstattungsansprüche des Mieters wegen rechtsgrundlos ausgeführter Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses verjähren gem. 548 Abs. 2 (BGH, Hinweisbeschluss v. 4.5.2011, VIII ZR 265/10, WuM 2011,418). Das gilt auch für Ansprüche des Mieters auf Rückzahlung eines Abgeltungsbetrag für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen bei Unwirksamkeit der Abwälzungsklausel (BGH, Urteil v. 20.6.2012, VIII ZR 12/12, GE 2012,1031).