BGH VIII ZR 224/13
 

Entscheidungsstichwort (Thema)

Formularmietvertrag über preisgebundene Wohnung. Schönheitsreparaturklausel. Schönheitsreparaturen durch Vermieter. Zuschlag zur Kostenmiete. Selbstvornahme durch Mieter. Berechtigung des Mieters, Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen. Auszahlung der Kosten für Schönheitsreparaturen an Mieter

 

Leitsatz (amtlich)

Die in einem Formularmietvertrag über eine (damals) preisgebundene Wohnung, bei dem der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat und hierfür ein Zuschlag zur Kostenmiete gem. § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung vorgesehen ist, enthaltene Klausel "Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist." berechtigt den Mieter, die Schönheitsreparaturen selbst auszuführen und anschließend die Auszahlung der "angesparten" Beträge zu verlangen.

 

Normenkette

BGB § 535 Abs. 1 S. 2

 

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 20.06.2013; Aktenzeichen 67 S 619/12)

AG Berlin-Charlottenburg (Entscheidung vom 01.11.2012; Aktenzeichen 239 C 155/12)

 

Tenor

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 67 des LG Berlin vom 20.6.2013 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

 

Tatbestand

Rz. 1

Die Kläger sind seit 1990 Mieter einer - damals noch preisgebundenen - Wohnung der Beklagten in Berlin. § 11 des mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten geschlossenen Mietvertrags vom 7.2.1990 lautet:

"1. Die Kosten der Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung werden vom Vermieter getragen. 2. Umfang und Ausführung der Schönheitsreparaturen erfolgt im Rahmen der hierfür nach den Vorschriften der 2. Berechnungsverordnung § 28 (4) vorgesehenen Kostenansätze. 3. Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist."

Rz. 2

Eine von den Mietvertragsparteien am selben Tag unterzeichnete Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag sieht vor:

"In Ergänzung von § 11 Ziff. 2 des mit Ihnen abgeschlossenen Mietvertrages wird hiermit vereinbart, dass der Mieter nach Durchführung von Schönheitsreparaturen, die durch normale Abnutzung notwendig wurden, Anspruch auf Auszahlung des hierfür in der Miete vorgesehenen Betrages gemäß den jeweils gültigen Berechnungsverordnungen hat. Als Abrechnungsmodus wird eine Zeitspanne von 5 Jahren angesetzt."

Rz. 3

Die Beklagte informierte den Kläger in einem Gespräch am 22.2.2012 und beide Kläger mit Schreiben vom 27.3.2012 darüber, dass sie die Schönheitsreparaturen künftig selbst ausführen werde, und bat um Mitteilung, ob Schönheitsreparaturen erforderlich seien. Mit E-Mail vom 1.4.2012 lehnten die Kläger eine Ausführung von Schönheitsreparaturen durch die Beklagte ab und kündigten an, die Wohnung nach Ablauf von mindestens fünf Jahren seit den letzten Schönheitsreparaturen - wie bisher - selbst zu renovieren. Mit Schreiben vom 7.5.2012 teilten die Kläger der Beklagten mit, die Wohnung sei jetzt renoviert, und verlangten die Zahlung von 2.440,78 EUR. Die Kläger behaupten, es habe Renovierungsbedarf bestanden und es seien alle Wände, Decken, Türen und Heizkörper gestrichen worden.

Rz. 4

Das AG hat der auf Zahlung des vorgenannten Betrages nebst Zinsen gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das LG die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Zahlungsbegehren weiter.

 

Entscheidungsgründe

Rz. 5

Die Revision hat Erfolg.

I.

Rz. 6

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

Rz. 7

Die Kläger hätten gegen die Beklagte, die in das Mietverhältnis unstreitig eingetreten sei, keinen Anspruch auf Zahlung von 2.440,78 EUR aus § 11 des Mietvertrags in Verbindung mit der Zusatzvereinbarung vom 7.2.1990.

Rz. 8

Der Mietvertrag enthalte keine Übertragung der Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter; es werde lediglich geregelt, wie hinsichtlich etwaiger Kostenerstattungsansprüche zu verfahren sei, wenn die Mieter diese selbst ausführten, vorausgesetzt, dies sei sach- und fachgerecht geschehen. Letzteres hätten die Kläger nicht einmal konkret vorgetragen, ohne dass es hier - mangels Bestehen des Anspruchs dem Grunde nach - darauf ankäme.

Rz. 9

§ 11 Ziff. 1 und 2 des Mietvertrags beträfen ihrem Wortlaut nach ausschließlich die - bereits gesetzlich bestehende - Verpflichtung des Vermieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Erst § 11 Ziff. 3 regele den Fall, dass die Schönheitsreparaturen vom Mieter selbst ausgeführt worden seien. Die Zusatzvereinbarung treffe ihrem klaren W...

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