Normenkette
BGB § 541a a.F., § 542 a.F.
Verfahrensgang
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das am 30.3.2001 verkündete Urteil der Zivilkammer 32 des LG Berlin wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 138.743 Euro abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Beklagte darf die zur Abwendung der Zwangsvollstreckung erforderliche Sicherheit durch eine unwiderrufliche, unbedingte, unbefristete und selbstschuldnerische Bürgschaft einer als Zoll- und Steuerbürgin zugelassenen Bank oder Sparkasse leisten.
Die Revision zum BGH wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Die Berufung der Beklagten richtet sich gegen das am 30.3.2001 verkündete Urteil der Zivilkammer 32 des LG Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.
Die Beklagte trägt zur Begründung der Berufung vor:
Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Zahlung des für den Monat August 2000 geltend gemachten Mietzinses, da sie, die Beklagte, das Mietverhältnis wirksam mit Schreiben vom 20.7.2000 fristlos gekündigt habe.
Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache sei durch die Baumaßnahmen im Zeitraum von Januar bis Juli 2000 erheblich beeinträchtigt gewesen. Während der gesamten Bautätigkeit von Januar 2000 bis Juli 2000 habe ein unzumutbarer Lärm geherrscht. Die Bauarbeiten in der Tiefgarage hätten sich infolge von Nachbesserungsarbeiten bis zum Frühjahr 2001 hingezogen. Bei einer Begehung des Mietobjektes am 1.3.2001 habe sich herausgestellt, dass auch noch im März 2001 an der Bodenplatte der Tiefgarage gearbeitet worden sei. Diese Arbeiten erforderten ebenfalls den Einsatz lärmintensiver Baumaschinen.
Lärmintensive Flächenrüttler seien auch noch im Juli 2000 eingesetzt worden.
Bis einschl. Juli 2000 sei es auch zu einer erheblichen Staubbeeinträchtigung gekommen.
Im Rahmen der Baumaßnahmen sei es häufig zu Störungen bis hin zum Ausfall der Telefonanlage gekommen. Die Baumaßnahmen hätten auch die Zugangsschutz- und Zeiterfassungsanlage im Gebäude beeinträchtigt.
In der gesamten Zeit von Januar bis Juli 2000 seien die Flucht- und Rettungswege nicht oder nur begrenzt nutzbar gewesen.
Der Eingangsbereich sei während der gesamten Bautätigkeit von Januar bis Juli 2000 erheblich beeinträchtigt gewesen.
Wie sie im Jahr 2002 erfahren habe, sei auch die Standsicherheit des Gebäudes gefährdet gewesen, als sie im Juli 2000 das Mietverhältnis durch Kündigung beendet habe. Aus diesem Grund sei die Kündigung auch gem. § 544 BGB berechtigt gewesen.
Die Kündigung gem. § 542 BGB sei nicht durch die Duldungspflicht gem. § 541a BGB ausgeschlossen.
Bei den von der Klägerin veranlassten Arbeiten handele es sich nicht um Erhaltungsmaßnahmen i.S.v. § 541a BGB, sondern um Maßnahmen zur Verbesserung der gemieteten Räume sowie um Maßnahmen zur Einsparung von Energie i.S.d. § 541b Abs. 1 S. 1 BGB. Zum einen hätten die Mängel, die Gegenstand der Baumaßnahmen im Jahr 1999 waren, schon bei Mietvertragsschluss bestanden. Zum anderen seien die Außenwände des Objekts u.a. auch freigelegt worden, um sie wärmedämmend isolieren zu können.
Die Duldungspflicht des § 541b BGB schließe das Kündigungsrecht aus § 542 BGB nicht aus.
Aber auch wenn eine Duldungspflicht nach § 541a BGB vorliege, sei eine Kündigung gem. § 542 BGB nicht ausgeschlossen.
Der Anspruch auf Kündigung könne auch deshalb nicht ausgeschlossen sein, weil die Klägerin Nebenpflichten verletzt und nicht ausreichend über den Verlauf des Bauvorhabens aufgeklärt habe.
Die Kündigung sei auch nicht ausgeschlossen, weil sie im März 2000 ausgezogen sei, denn sie habe sich um eine Untervermietung bemüht.
Die Kündigung sei auch nicht rechtsmissbräuchlich.
Die Beklagte habe gegen die Klägerin einen Anspruch auf Rückzahlung des für die Monate Januar bis Juli 2000 zu viel gezahlten Mietzinses gem. § 812 Abs. 1 S. 1 BGB i.H.v. 418.334,30 DM. Mit diesem Anspruch könne sie, die Beklagte, hilfsweise aufrechnen.
Der Rückzahlungsanspruch scheitere nicht an § 16 Ziff. 3 des Mietvertrages, wonach der Mieter etwaige Minderungsansprüche nur ausüben kann, wenn er diese Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit der davon betroffenen Miete angekündigt hat. § 16 Ziff. 3 S. 1 des Mietvertrages sei unwirksam. Zum einen sei diese Klausel inhaltlich nicht ausreichend bestimmt, zum anderen verstoße sie gegen § 9 Abs. 2 Ziff. 1 AGBG. Ein formularmäßiger Ausschluss der Minderung sei gem. § 9 Abs. 1 AGBG unzulässig.
Selbst wenn die Klausel wirksam wäre, wäre sie jedenfalls gem. § 812 BGB berechtigt, das zu viel Geleistete gem. § 812 BGB zurückzufordern.
Der Rückzahlungsanspruch für die Monate Januar bis April 2000 scheitere nicht an § 539 BGB. Die Beeinträchtigungen seien erstmals Mitte Januar aufgetreten. Bei Entrichtung des Mietzinses für den Monat Januar sei es der Beklagten gar nicht möglich gewesen, Vorbehalte zu machen. Aufgrund des Sc...
Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen
Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen