KG Berlin Urteil vom 24.04.2003 - 12 U 275/01

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 17.09.2001; Aktenzeichen 34 O 123/01)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin, die im Übrigen zurückgewiesen wird, wird das am 17. September 2001 verkündete Schlussurteil der Zivilkammer 34 des Landgerichts Berlin – 34 O 123/01 – teilweise abgeändert:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin weitere 2.973,93 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz auf 272,77 EUR seit dem 2. März 2001, auf jeweils 545,55 EUR seit dem 3. April, 3. Mai, 3. Juli und 2. August 2001 sowie auf 518,96 EUR seit dem 5. Juni 2001 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten der ersten Instanz tragen die Klägerin zu 60 % und der Beklagte zu 40 %. Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen der Klägerin zu 17 % und dem Beklagten zu 83 % zur Last.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die gemäß §§ 511, 511 a ZPO statthafte Berufung wahrt die gesetzlichen Formen und Fristen der §§ 516, 518 und 519 ZPO. Sie ist zulässig und hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg. Der Beklagte schuldet der Klägerin über die ihr in dem Anerkenntnisteilurteil zugesprochenen 6.283,30 DM hinaus die folgenden Beträge:

März 2001		533,50 DM	272,77 EUR
April 2001		1.067,00 DM	545,55 EUR
Mai 2001		1.067,00 DM	545,55 EUR
Juni 2001	(1067,00-52,01 =)	1.014,99 DM	518,96 EUR
Juli 2001		1.067,00 DM	545,55 EUR
August		1.067,00 DM	545,55 EUR
Summe		5.816,49 DM	2.973,93 EUR

Es handelt sich um die Nettokaltmiete für die Zeit vom 16. März bis zum 31. August 2001 abzüglich eines Guthabens in Höhe von 52,01 DM aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2000. Der Beklagte schuldet diese Beträge als Ersatz des Kündigungsfolgeschadens der Klägerin aus positiver Forderungsverletzung.

Das Mietverhältnis wurde durch die von der Klägerin mit Schreiben vom 9. Januar 2001 wegen Zahlungsverzugs ausgesprochene fristlose Kündigung beendet. Da die Parteien einen befristeten Mietvertrag mit einer festen Laufzeit bis zum 14. Dezember 2005 geschlossen haben, haftet der Beklagte der Klägerin für den Mietausfall.

Der in den Monaten März bis August 2001 entstandene Schadensersatzanspruch ist nicht durch die mit Schreiben vom 21. Dezember 2001 erklärte Aufrechnung mit der vom Beklagten geleisteten Kaution in Höhe von 3.000 DM teilweise erloschen. Diese Aufrechnungserklärung bezieht sich ausdrücklich auf die nicht rechtshängigen Mieten. Da die Klägerin mit Schriftsatzes vom 10. Dezember 2001 die Mieten bis einschließlich August 2001 zum Gegenstand des vorliegenden Verfahrens gemacht hat, bezieht sich die Aufrechnungserklärung vom 21. Dezember 2001 auf die Mieten ab September 2001.

Entgegen der Ansicht des Landgerichts endet die Zahlungspflicht des Beklagten nicht am 16. März 2001. Die vom Beklagten am 13. Juni 2000 ausgesprochene Kündigung hat das Mietverhältnis nicht zum 14. März 2001 beendet. Diese Kündigung war unwirksam, sie entsprach nicht den in § 2 Absatz 4 Satz 1 des Mietvertrages vereinbarten Voraussetzungen des „Sonderkündigungsrechts”. Diese Vertragsklausel hat folgenden Wortlaut:

„Dem Mieter wird nach Ablauf des 1. Jahres einmalig ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt bei einer von einem niedergelassenen Steuerberater nachgewiesenen Unwirtschaftlichkeit des Geschäfts.”

a) Die Kündigung erfolgte verfrüht. Der Mietvertrag wurde am 29. November 1999 geschlossen. Entsprechend dem eindeutigen Wortlaut hätte der Beklagte mithin frühestens am 29. November 2000 kündigen können, wobei seine Kündigungserklärung spätestens am 15. Dezember 2000 bei der Klägerin hätte eingehenden müssen. Entgegen den Ausführungen des Landgerichts kann die Klausel nicht so verstanden werden, dass der Beklagte zu jedem beliebigen zwischen Vertragsschluss und 15. Dezember 2000 liegenden Zeitpunkt kündigen durfte. Eine solche Auslegung wird nicht den Interessen beider Parteien gerecht. Sie bevorzugt in unangemessener Weise den Beklagten. Die Frage der Unwirtschaftlichkeit eines neu eröffneten Ladengeschäfts lässt sich erst nach Ablauf eines längeren Zeitraums sachgerecht beurteilen. Aufgrund der erforderlichen Anfangsinvestitionen kann ein neu eröffnetes Ladengeschäft in den ersten Monaten in aller Regel nur unwirtschaftlich betrieben werden. Die Zulassung einer Sonderkündigung bereits in dieser Phase würde dem Beklagten die Möglichkeit geben, den Mietvertrag in einem Zeitpunkt zu kündigen, in dem die Frage der Wirtschaftlichkeit ernsthaft noch gar nicht beurteilt werden kann. Dies wollten die Parteien mit in § 2 Absatz 4 getroffenen der Regelung („nach Ablauf des 1. Jahres”) gerade ausschließen.

b) Die Unterlagen, die der Beklagte zur Begründung seiner Kündigung vorgelegt hat, wurden nicht, wie vereinbart, von einem „niedergelassenen Steuerberater” erstellt. Entgegen der Ansicht des Landgerichts ist die Vertragsklausel auch insoweit eindeutig und einer erweiternden Auslegung nicht zugänglich. Bei einem Rechtsanwalt handelt es sich gerade nicht um einen niedergelassenen Steuerberater. Umstände, aus denen sich ergeben könnte, dass beide...