KG Berlin Urteil vom 23.02.1989 - 12 U 2500/88

Entscheidungsstichwort (Thema)

Kaufpreisminderung und Schadenersatz

Verfahrensgang

LG Berlin (Teilurteil vom 16.03.1988; Aktenzeichen 18 O 400/86)

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 16. März 1988 verkündete Teilurteil der Zivilkammer 18 des Landgerichts Berlin geändert und wie folgt neu gefaßt:

Die Klage wird in Höhe eines Teilbetrages von 67.837,77 DM (Heizkostenvorschüsse, Sanierungskosten Dachstuhl, Sachverständigenkosten Augsburg) nebst anteiligen Zinsen abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Wert der Beschwer beträgt 7.957,20 DM.

Tatbestand

Durch notariellen Vertrag vom 22. August 1985 kaufte die Klägerin von dem Beklagten das in Berlin …, belegene und im Grundbuch des Amtsgerichts Charlottenburg von Wilmersdorf Band 132 Blatt 3993 eingetragene Mietgrundstück zum Preise von 4 Mio. DM.

Unstreitig ist das Grundstück der Klägerin am 1. Oktober 1985 übergeben worden. Zur Gewährleistung heißt es in § 1 Abs. 2 des Kaufvertrages, der Klägerin sei der Zustand der Baulichkeiten bekannt. Das Grundstück werde demgemäß verkauft wie es stehe und liege. Der Beklagte leiste als Verkäufer keine Gewähr für die Beschaffenheit u. a. der Baulichkeiten. In § 1 Abs. 3 aaO versicherte der Beklagte, ihm sei von einem Befall des Kaufgrundstücks mit Schwamm, Hausbock oder Trockenfäule nichts bekannt. In § 3 Nr. 6 Abs. 2 aaO gab der Beklagte die Versicherung ab, daß die derzeitige jährliche Netto-Kaltmiete 249.916,75 DM betrage.

Das Grundstück stand ursprünglich im Miteigentum des Beklagten und seiner am 7. November 1977 verstorbenen Mutter … geb. …, deren Alleinerbe der Beklagte ist. Im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages bestand über den Nachlaß der Mutter des Beklagten noch Testamentsvollstreckung, so daß die Testamentsvollstreckerin hinsichtlich der früheren Miteigentumsanteile der Mutter des Beklagten der von ihm erklärten Auflassung zustimmte.

Die Klägerin verlangt vom Beklagten aus mehrfachen Gründen Minderung des Kaufpreises sowie Schadenersatz wegen arglistigen Verschweigens eines Mangels. Zur Vorgeschichte ist zu bemerken:

Das Grundstück stand ursprünglich im Eigentum des …, des Vaters des Beklagten. Durch notariellen Vertrag vom 2. April 1973 schenkte er seiner zweiten Ehefrau und Mutter des Beklagten, der vorerwähnten … geb. …, die Hälfte des Grundstücks.

Am 24. April 1974 verstarb …. Die Töchter des … aus erster Ehe machten im Klagewege (15 O 75/75 LG Berlin) Pflichtteilsansprüche gegen den Beklagten und dessen Mutter – beide waren von … testamentarisch je zur Hälfte als Erben eingesetzt worden – geltend, nach dem Tode der Mutter am 7. November 1977 gegen den Beklagten allein. In dem Rechtsstreit wurden der Beklagte und seine Mutter erstinstanzlich von Rechtsanwalt … vertreten. In dem Rechtsstreit wurden das von der Mutter des Beklagten beschaffte Wertgutachten bezüglich des vorbezeichneten Grundstücks des Architekten … vom 14. Mai 1975 sowie die weitere Wertschätzung des Architekten … vom 14. Oktober 1976 eingeführt. In dem Gutachten … heißt es, im Dachstuhl habe er augenscheinlich Hausbockbefall festgestellt, für die Hausbockbekämpfung im befallenen Dachstuhlteil müßten 8.000,– DM aufgewendet werden, für erforderliche Instandsetzungarbeiten insgesamt 125.000,– DM. Der Architekt … erwähnt bei der Beschreibung der Baulichkeiten und ihres Zustandes keinen Hausbockbefall. Das Landgericht holte hinsichtlich des Grundstückswerts ein Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstücke in Berlin vom 29. März 1979 ein, in dem ausgeführt wird: Bei einer Besichtigung am 19. Oktober 1978 seien die nachfolgend geschilderten Mängel und Schäden festgestellt worden, im Dachstuhl seien mehrere Feuchtigkeitsschäden und -erscheinungen sowie Hausbockbefall an einigen Holzteilen zu erkennen. Zur Beurteilung des Bauzustandes werde zusätzlich auf die Bauzustandsbeschreibung des Architekten … in seinem Gutachten vom 14. Mai 1975 verwiesen und die darin enthaltenen wesentlichen Feststellungen, wonach u. a. Hausbockbekämpfung im befallenen Dachstuhl erforderlich sei. Wegen der beschriebenen Schäden werde vom Grundstückswert ein Abschlag von 10 % (73.428,– DM) für erforderlich gehalten. In dem Rechtsstreit ging es neben der Bewertung des Nachlasses des … insbesondere des Grundstücks, um die Frage, ob der Klägerin hinsichtlich der Grundstückshälfte, die der Erblasser … der Mutter des Beklagten geschenkt hatte, ein Pflichtteilsergänzungsanspruch nach § 2325 BGB zustehe. Durch Schlußurteil vom 19. Juni 1979 verurteilte das Landgericht den Beklagten zur Zahlung eines weiteren Pflichtteiles von je 29.728,70 DM an die beiden Klägerinnen. Zur Begründung führte es im wesentlichen aus:

Der geschätzte Grundstückswert sei bei der Berechnung der Pflichtteilsansprüche in voller Höhe anzusetzen. Insoweit stünde den Klägerinnen ein Pflichtteilsergänzungsanspruch gemäß § 2325 Abs. 1 BGB zu, da die Schenkung nicht einer sittlichen Pflicht des Erblassers (§ 2330 BGB) entsprochen...