Brandenburgisches OLG Urteil vom 10.04.2008 - 5 U 10/07

Verfahrensgang

LG Potsdam (Entscheidung vom 22.12.2006; Aktenzeichen 10 O 26/06)

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 22. Dezember 2006 verkündete Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam - 10 O 26/06 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens hat der Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Der Kläger nimmt den Beklagten auf Zahlung von 5.005,40 EUR als Schadensersatz aus Sachmängelgewährleistung nach dem Kauf eines Wohnhausgrundstücks in Anspruch.

Der Beklagte war seit 1991 Miteigentümer mit einem Anteil von 50% an dem Grundstück W...straße 30 in B..., eingetragen im Grundbuch von N... Blatt 11350 (Flur 108, Flurstück 14, mit einer Größe von 573 qm). Das Grundstück ist bebaut mit einem um 1900 errichteten Mehrfamilienhaus, bestehend aus einem Vorderhaus, einem Seitenflügel und einer Remise, mit insgesamt 23 Wohneinheiten und einer in der Remise untergebrachten Gewerbeeinheit. Der Beklagte unterhielt in der Remise einen Heizungsinstallationsbetrieb.

Seit dem Jahre 1995 trug sich der Beklagte mit Verkaufsabsichten und führte er über seine Ehefrau C... R... Gespräche mit verschiedenen Kaufinteressenten. Im Jahre 2003 übersandte der Beklagte bzw. seine Ehefrau dem Makler W... W... eine Objektbeschreibung. Über diesen Makler erfuhr der Kläger von dem Hausgrundstück.

Am 17. Mai 2004 fand unter Beteiligung des Klägers, des Maklers W... und der Ehefrau des Beklagten ein Besichtigungstermin statt. Am 10. Juni 2004 folgte ein weiterer Besichtigungstermin, an dem neben dem Makler W... und der Ehefrau des Beklagten auch ein Sachverständiger der finanzierenden Bank des Klägers teilnahm.

Nachfolgend reduzierte der Kläger unter Hinweis auf den "mäßigen baulichen Zustand" der Remise, den Holzbockbefall des Dachstuhles und die "durchsotteten" Schornsteine sein Kaufangebot von 450.000,- EUR auf 425.000,- EUR.

Am 29. Juni/26. August/10. September 2004 (Angebot des Klägers vom 29. Juni 2006 zur UR-Nr. 310/2004 des Notars B... in O...; modifizierende Annahme der Verkäufer vom 26. August 2004 zur UR-Nr. 108/2004 des Notars W... M... in B...; Annahme des Klägers vom 10. September 2004 zur UR-Nr. 411/2004 des Notars R... B... in O...) schloss der Kläger mit dem Beklagten und den weiteren Miteigentümern einen Vertrag über den Kauf des Hausgrundstücks für einen Preis von 425.000,- EUR. In § 9 des Kaufvertrages ist unter anderem folgendes bestimmt:

"§ 9 Gewährleistung

Der Verkäufer übernimmt wegen der Größe und etwaiger Sachmängel des Grundeigentums keine Gewähr.

Der Verkäufer hat den Käufer darüber aufgeklärt, dass im Dachstuhl des Vorderhauses und des linken Seitenflügels Holzbockbefall festgestellt worden und darüber hinaus ein Schornstein versottet ist, ferner die Giebelwände unverputzt und zum Teil rissig sind. Die Schadensbeseitigungskosten (für Holzbockbeseitigung und versotteten Schornstein) sind von dem Verkäufer vorvertraglich mit ca. 16.500,- EUR ermittelt worden. Entsprechende Kostenvoranschläge sind dem Käufer ausgehändigt worden und diesem bekannt.

Im übrigen versichern die Verkäufer, dass ihnen über das Vorgesagte hinaus nicht bekannt ist, dass das Gebäude von Hausschwamm oder Hausbock befallen ist oder war und behördliche Auflagen oder widerrufliche Genehmigungen bestehen. Sie versichern ferner, dass ihnen auch sonstige aufklärungspflichtige Baumängel nicht bekannt sind.

(...)"

Am 15. September 2004 fand unter Beteiligung der Sachverständigen für Holzschutz Dipl.-Ing. E... S... ein "Ortstermin mit holzschutztechnischer Einschätzung des Dachgeschosses" statt. Die Übergabe des Hausgrundstücks an den Kläger erfolgte am 1. Oktober 2004. Am 31. Januar 2005 beauftragte der Kläger die Ingenieur-Büro P... GmbH mit der Begutachtung des Dachgeschosses. In seinem Gutachten vom 15. April 2005 kam der Sachverständige Dipl.-Ing. K... P... zu dem Ergebnis, dass ehedem durchgeführte Sanierungsmaßnahmen "vielfach nicht den anerkannten und geltenden Regeln der Technik entsprechen", die Balkenanlage durch echten Hausschwamm stark zerstört sei, "Gefahr im Verzug für Leib und Leben" bestehe und "eine sofortige Abstützung des Deckenbereiches zu veranlassen" sei. Die Dachverbandshölzer und die Balkenlagen seien durch Schwamm und weitere Schädlinge geschädigt. Die Sanierungskosten schätzte der Sachverständige auf insgesamt ca. 133.000,- EUR (netto).

Der Kläger hat geltend gemacht, der Beklagte habe ihn über den Zustand des Dachstuhls arglistig getäuscht. Der gesamte Dachstuhl sei durch Schwamm und Holzschädlinge massiv beschädigt bzw. zerstört und eine kostenaufwendige umfassende Sanierung erforderlich. Anfang/Mitte der 90er Jahre habe der Beklagte den Dachstuhl mit Schädlingsbekämpfungsmitteln gegen Hausbock behandelt. 1995/96 habe der Beklagte eine unzureichende Schwammsanierung durchgeführt. Unter der Regie des Beklagten seien Reparaturarbeiten am Dachstuhl durchgeführt und eine fußballtorähnliche Abstützung ("Pfette") im Seitenflügeldach eingebaut worden, ...