KG Berlin Urteil vom 19.05.1988 - 20 U 1493/87

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 27.10.1986; Aktenzeichen 12 O 157/86)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 27. Oktober 1986 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durchsicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 7.000,– DM abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Wert der Beschwer beträgt 45.116,98 DM.

Tatbestand

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstückes K. 1/X. in B., das mit einem vor dem ersten Weltkrieg bezugsfertig gewordenen Miethaus bebaut ist. Sie verlangt, von der Beklagten anteiligen rückständigen Mietzins mit der Begründung, daß die in ihrem Haus von der Beklagten gemieteten Räumlichkeiten nicht der Mietpreisbindung unterlägen und die Beklagte deshalb nicht berechtigt sei, lediglich den Mietzins für mietpreisgebundenen Wohnraum zu bezahlen.

Durch „Mietvertrag für Wohnraum und teil-gewerbliche Räume” vom September 1981 vermieteten die damaligen Grundstückseigentümer I. und B. Prajs der Beklagten Räume im zweiten Obergeschoß des genannten Hauses „zum Betriebe einer kieferorthopädischen Praxis und für Wohnzwecke”. Die Räume waren zuvor als Wohnräume vermietet. Die Klägerin ist nunmehr die alleinige Grundstückseigentümerin und Vermieterin.

In dem Mietvertrag ist die Gesamtmietfläche mit 260 qm, aufgeteilt in einen Wohnteil und einen Gewerbeteil von je ca. 130 qm, angegeben, wobei für den Gewerbeteil ein Mietzins von 1.950,– DM kalt und für den Wohnteil ein solcher von 650,– DM kalt vereinbart ist. In der Anlage zum Mietvertrag vom September 1981, die ebenfalls von den vertragschließenden Parteien unterzeichnet worden ist, ist unter Nr. 10 vereinbart, daß dem Mieter die teilgewerbliche Nutzung seiner Mieträume gemäß § 1 Abs. 4 b der Zweckentfremdungsverordnung zu dem im Mietvertrag vorgesehenen Zweck gestattet wird, wobei der Mieter darauf hingewiesen wurde, daß er seinen alleinigen Berliner Wohnsitz in dieser Wohnung haben müsse und daß nur Einzelräume vom Wohnungsinhaber zu gewerblichen Zwecken genutzt werden dürften. In Nr. 12 dieser Anlage ist geregelt, daß die teilgewerbliche Nutzung der Wohnung integraler Bestandteil des Mietverhältnisses ist und daß diese teilgewerbliche Nutzung nicht gesondert gekündigt werden kann.

Wegen der weiteren Einzelheiten der vertraglichen Regelung wird auf den genannten Mietvertrag nebst Anlage Bezug genommen.

Die Beklagte benutzte und benutzt die Hälfte der gemieteten Raumfläche zu Gewerbezwecken und die andere Hälfte zu Wohnzwecken.

Durch noch nicht rechtskräftigen Bescheid hat die Preisstelle den Gewerbezuschlag gemäß § 15 der Altbaumietenverordnung Berlin (AMVOB) auf 45 Prozent der auf den Gewerbeteil entfallenden Grundmiete, das heißt auf 45 Prozent: 2 = 22,5 Prozent der Gesamtgrundmiete, festgesetzt.

Die Beklagte hat dementsprechend statt der nach dem Vertrag zu entrichtenden Kaltmiete in Höhe von 2.600,– DM für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 1983 lediglich monatlich 1.270,40 DM, für die Zeit vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 1984 monatlich jeweils 1.263,91 DM, in der Zeit vom 1. Januar bis 28. Februar 1985 jeweils monatlich 1.392,25 DM und in der Zeit vom 1. März bis zum 31. Dezember 1985 jeweils monatlich 1.409,88 DM an die Klägerin entrichtet.

Die Klägerin hat die Ansicht vertreten, die Beklagte schulde für die gesamte Zeit den vollen vereinbarten Mietzins von monatlich 2.600,– DM, so daß sich ein noch geschuldeter Differenzbetrag von 45.116,88 DM ergebe. Das folge daraus, daß das Mietverhältnis nicht der Mietpreisbindung unterliege. Bei dem abgeschlossenen Mietvertrag handele es sich um einen Mischmietvertrag, der als Gewerbemietvertrag einzustufen sei, weil die gewerbliche Nutzung im Vordergrund stehe. Deshalb sei die Wohnung aus der Mietpreisbindung ausgeschieden.

Die Klägerin hat dementsprechend die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von 45.116,88 DM zuzüglich Zinsen verlangt.

Die Beklagte, die Klageabweisung beantragt hat, hat sich auf den Standpunkt gestellt, daß sie nur die gezahlten Beträge schulde, da die Räume der Altbaumietenverordnung unterlägen. Für die Beträge vor 1984 hat die Beklagte auch die Einrede der Verjährung erhoben.

Mit dem am 27. Oktober 1986 verkündeten Urteil hat das Landgericht Berlin die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt:

Wenn auch die gewerbliche Nutzung im Vordergrund stehe, sei die Klage unbegründet, weil das Mietverhältnis dennoch der Mietpreisbindung des § 15 AMVOB unterliege. Die Höhe des Gewerbezuschlages richte sich danach, welche Fläche der Mieter tatsächlich zu Gewerbezwecken benutze. Da die Mietpreisstelle den Gewerbezuschlag auf 22,5 Prozent der Gesamtgrundmiete festgelegt habe, sei von dieser Höhe des Zuschlages und des danach von der Beklagten berechneten Mietzinses auszugehen, da die Parteien lediglich darüber stritten, ob das Mietverhältnis der Mietpreisbindung unterliege, ob der Gewerbezu...