KG Berlin Urteil vom 16.10.2007 - 6 U 140/06

Leitsatz (amtlich)

1. Zur Frage, ob der Veräußerer eines Wohnungseigentumsrechts, der vertraglich Umbaumaßnahmen an der Altbausubstanz übernommen hatte, für Mängel an der Altbausubstanz nach Werkvertrags- oder Kaufrecht haftet.

2. Zum Arglistvorwurf im Kaufrecht bei Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels (hier: Undichtigkeiten im Bereich einer Dachterrasse) durch den Veräußerer.

Verfahrensgang

LG Berlin (Beschluss vom 01.06.2006; Aktenzeichen 14 O 96/06)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 14 des LG Berlin vom 1.6.2006 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 17.7.2006 teilweise abgeändert:

Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, an die W.S., B., Schadensersatz in Höhe der Kosten, die aus der Beseitigung der Undichtigkeiten im Bereich der Decke unter der Dachterrasse zur Wohnung E. (4. OG rechts, Vorderhaus, Nr. 10) entstehen, und zwar begrenzt auf den Anteil der Kosten, der den Miteigentumsanteilen der Gesellschafter der Klägerin an der Wohnungseigentümergemeinschaft entspricht, an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu leisten. Im Übrigen wird Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen tragen die Klägerin 82,69 % und die Beklagte 17,31 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages zzgl. 10 % hiervon abwenden, wenn nicht zuvor die Beklagte Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Wert der Beschwer übersteigt für die Klägerin 20.000 EUR, für die Beklagte liegt er unter 20.000 EUR.

Tatbestand

Die Gesellschafter der Klägerin, die Eheleute D. und die Eheleute Dr. V. und Dr. K., sind jeweils Miteigentümer einer Eigentumswohnung der Wohnungseigentumsanlage S. 6. Sie haben sich zusammengeschlossen, um Rechte aus den von ihnen geschlossenen Kaufverträgen wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum gegen die Beklagte als Verkäuferin der Eigentumswohnungen zu verfolgen.

Die Gesellschafter Dr. V. und Dr. K. erwarben ihre Eigentumswohnung mit notariellem Kaufvertrag vom 28.8.2001 (Anlage K 3), die Gesellschafter D. mit notariellem Kaufvertrag vom 18.10.2004 (Anlage 4). Die Gewährleistungsrechte aus diesen Verträgen wegen der Schäden und Mängel an den im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkone und Terrassen auf der Südseite des Gebäudes haben sie an die Klägerin abgetreten (§ 3 des Gesellschaftsvertrages, K 1).

Die Beklagte hatte die Immobilie im Dezember 1993 erworben und zunächst die Vermietung fortgesetzt. Im Jahr 2001 hatte sie Wohnungseigentum gebildet und mit dem Verkauf der Eigentumsrechte begonnen. Zum Zeitpunkt der Klageeinreichung wie auch der Berufungseinlegung hielt sie nach Angaben der Beklagten 55, 051 % der Miteigentumsanteile der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Eheleute Dr. V./Dr. K.sind zu 7, 029 % und die Eheleute D. zu 4,397 % an der Gemeinschaft beteiligt.

Die Klägerin begründet die Inanspruchnahme der Beklagten mit Feuchtigkeitsschäden im Bereich der beiden Dachterrassen des Vorderhauses sowie der beiden Erkerbalkone des Vorderhauses des Gebäudes S. 6. Dazu trägt sie zu zahlreichen Wassereintritten in die unter den Dachterrassen und Erkerbalkonen liegenden Räumlichkeiten seit 1989 vor (insbesondere Anlagen K 8 ff.). Im Jahr 1997 wurde eine grundlegende Sanierung der Dachterrasse rechts zur Wohnung der Mieterin Dr. E. (Wohneinheit Nr. 10) durchgeführt. Dennoch kam es in diesem Bereich weiterhin zu Wasserschäden in der darunter liegenden Wohnung (Wohneinheit Nr. 8). Unstreitig ist durch das eingedrungene Wasser die Geschossdecke zwischen den Wohnungen des 3. und 4. OG im Vorderhaus rechts (Wohnungseinheiten Nr. 10 und Nr. 8) durchfeuchtet; die Deckenbalken sind von Fäulnispilzen zersetzt, wobei streitig ist, ob dies bereits 1997 der Fall war.

Wegen des Weiteren Sachverhalts wird gem. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen des LG in dem angefochten Urteil Bezug genommen.

Das LG hat die Klageforderungen nach den kaufrechtlichen Gewährleistungsvorschriften behandelt und die Klage abgewiesen. Eine Haftung entfalle wegen eines wirksam vereinbarten Gewährleistungsausschlusses. Auch seien die Ansprüche verjährt. Für die Annahme von Arglist gebe es keine ausreichende Grundlage, weil die Beklagte nicht habe wissen können, worin die Ursache für das eindringende Regenwasser liege. Das gesamte Ausmaß des Schadens, wie es durch das Gutachten des von der Beklagten eingeschalteten Sachverständigen D. vom 20.4.2006 (Anlage K 40) festgestellt wurde, sei für die Beklagte ohnehin nicht vorhersehbar gewesen.

Die Gesellschafter der Klägerin haben zwischenzeitlich die Abtretung ihrer Ansprüche gegen die Beklagte wegen der Schäden des Gemeinschaftseigentums der Terrasse und der Decke zwischen Wohneinheit Nr. 8 und Nr. 10 an die Wohnungseigentümergemeinschaft S. 6 angeboten (Anlage K 46, Bl. 143 d.A.). Die Wohnungseigentümergemeinsch...