Verfahrensgang

LG Berlin (Beschluss vom 14.11.2006; Aktenzeichen 85 T 488/05 WEG)

AG Berlin-Charlottenburg (Aktenzeichen 71 II 25/05 WEG)

 

Tenor

Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben.

Die Sache wird zur erneuten Erörterung und Entscheidung - auch über die Kosten des Verfahrens dritter Instanz - an das LG Berlin zurückverwiesen.

Der Geschäftswert wird für die dritte Instanz und - unter Abänderung der Wertfestsetzung des LG von Amts wegen - für die zweite Instanz jeweils auf 11.000 EUR festgesetzt.

 

Gründe

Gemäß § 62 Abs. 1 WEG n.F. ist auf das vor dem 1.7.2007 anhängig gewordene Verfahren das bisherige Verfahrensrecht gem. §§ 43 ff. WEG a.F. einschließlich der darin enthaltenen Verweisungen auf das FGG weiter anzuwenden.

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers ist gem. §§ 27, 29 FGG, 45 WEG a.F. zulässig. Sie ist auch begründet. Die angefochtene Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand und ist daher aufzuheben (§ 27 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 FGG i.V.m. §§ 546 f. ZPO). Da der Sachverhalt für eine abschließende Entscheidung durch den Senat als Rechtsbeschwerdegericht nicht hinreichend geklärt ist, ist es geboten, die Sache zur erneuten Erörterung und Entscheidung an das LG zurückzuverweisen.

I. Die mit der sofortigen weiteren Beschwerde weiterverfolgten Anträge des Antragstellers, den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 5.3.2005 zu TOP 10 betreffend die Ablehnung der Übernahme der Erneuerung seiner Dachterrasse für ungültig zu erklären und die Antragsgegnerin zu verpflichten, an ihn 10.365,55 EUR zzgl. Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, sind zulässig.

Ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung eines sog. Negativbeschlusses ist jedenfalls dann gegeben, wenn er mit einem Verpflichtungsantrag - wie hier - verbunden wird (vgl. BGH ZMR 2002, 930/932; BayObLG WuM 2004, 736; OLG München FGPrax 2007, 110/111). Es ist auch nicht infolge der durch den Antragsteller vorgenommenen Sanierung der Dachterrasse entfallen. Denn er macht insoweit weiterhin einen Anspruch auf Kostenerstattung geltend, dem die Bestandskraft des Beschlusses entgegenstehen könnte.

Der zunächst auf Verpflichtung der Gemeinschaft zur Reparatur der Terrasse auf ihre Kosten gerichtete Antrag ist entsprechend § 264 Nr. 3 bzw. §§ 263, 533 ZPO zulässigerweise auf Zahlung umgestellt worden (vgl. BayObLG ZMR 2003, 366/367).

II. Das LG hat die Erstbeschwerde für unbegründet erachtet. Es hat einen Anspruch des Antragstellers gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Instandsetzung der Dachterrasse gem. §§ 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG mit der Begründung verneint, er sei gem. § 6 Ziff. 3 der Gemeinschaftsordnung (Abschnitt V. der Teilungserklärung vom 22.5.1984) selbst zur Instandsetzung verpflichtet. Aus diesem Grunde stehe ihm auch kein Anspruch auf Erstattung der von ihm aufgewendeten Kosten aus Geschäftsführung ohne Auftrag gem. §§ 670, 677, 683 BGB gegen die Antragsgegnerin zu. Die vom LG vorgenommene Auslegung des § 6 Ziff. 3 der Gemeinschaftsordnung in Ansehung der Instandsetzung der Dachterrasse, auf der die angefochtene Entscheidung beruht, erweist sich jedoch als unrichtig. Der genannten Regelung ist nicht mit der erforderlichen Klarheit und Eindeutigkeit zu entnehmen, dass von ihr auch die Instandsetzung der Terrassenabdichtung erfasst wird; sie enthält daher keine wirksame Auferlegung dieser Kosten. Ob der Antragsteller daneben als Ausbauender der Dachgeschosseinheit unter dem Gesichtspunkt der Haftung für die erstmalige ordnungsmäßige Herstellung der Terrassenabdichtung (noch) verpflichtet ist, die Sanierung auf eigene Kosten durchzuführen, hat das LG nicht geprüft. Hierzu sind weitere tatsächliche Feststellungen erforderlich, die der Senat nicht selbst treffen kann.

1. Das LG ist zunächst rechtlich zutreffend davon ausgegangen, dass die Abdichtung der Dachterrasse der Einheit Nr. 23, die ausweislich der eingereichten Rechnung der S. S. C. GmbH vom 10.4.2006 (Bl. 97 f. d.A.) Gegenstand der durchgeführten Sanierung war, im Hinblick auf ihre Funktion als Abschluss und Abdichtung des gesamten Gebäudes gem. § 5 Abs. 2 WEG im Gemeinschaftseigentum steht.

Nach § 5 Abs. 2 WEG können Gebäudeteile, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, nicht Gegenstand des Sondereigentums sein, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Die unter einer Dachterrasse liegenden Schichten zur Feuchtigkeitsisolierung und Wärmedämmung bilden daher zwingend gemeinschaftliches Eigentum; nur der oberste Belag gehört zum Sondereigentum eines Wohnungseigentümers (vgl. BayObLG WE 1999, 25/26; ZMR 2001, 829/830; KG KGReport Berlin 1999, 173/177 und 2000, 236).

Dies trifft auch vorliegend ohne weiteres zu, wobei der Umstand, dass das Gebäude vor dem Dachgeschossausbau über ein die Abschluss- und Abdichtungsfunktion erfüllendes Dach verfügte, für die zwingende rechtliche Zuordnung der durch den Ausbau entstandenen konstruktiven Teile der Dachterrassen z...

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